Vergemeinschaftung von Ansprüchen
Auch: Vergemeinschaftungsbeschluss · An-sich-Ziehen von Individualansprüchen
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger oder Verkäufer eigentlich jedem einzelnen Wohnungseigentümer anteilig zu. Durch Beschluss können die Eigentümer diese Individualansprüche jedoch "vergemeinschaften", also der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) zur einheitlichen, gebündelten Geltendmachung übertragen.
Ausführliche Erklärung
Mängel am Gemeinschaftseigentum (z. B. undichtes Dach, mangelhafte Fassadendämmung, fehlerhafte Tiefgarage) betreffen typischerweise alle Wohnungseigentümer gemeinsam. Würde jeder Eigentümer seine individuellen Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger separat verfolgen, entstünde ein unübersichtliches Nebeneinander vieler Einzelprozesse mit unterschiedlichem Verfahrensstand und Kostenrisiko.
Um dies zu vermeiden, können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung solcher individuellen Rechte an die Gemeinschaft übertragen ("Vergemeinschaftungsbeschluss"). Diese Beschlusskompetenz ergibt sich – auch nach der WEG-Reform 2020 – aus der allgemeinen Verwaltungsbefugnis der GdWE für das Gemeinschaftseigentum sowie der in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen ordnungsmäßiger Instandhaltung (früher, vor der Reform 2020, aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F.). Der BGH hat bestätigt, dass solche Vergemeinschaftungsbeschlüsse auch nach neuem Recht weiterhin möglich sind (Urteil v. 11.11.2022 – V ZR 213/21); § 9a Abs. 2 WEG selbst erfasst primäre Mängel- bzw. Gewährleistungsrechte dagegen nicht, da diese sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern aus den jeweiligen Erwerbsverträgen ergeben. Die GdWE wird durch den Beschluss – im Rahmen der übertragenen Kompetenz – zur alleinigen Anspruchsinhaberin bzw. zur ausschließlich prozessführungsbefugten Partei; einzelne Eigentümer können den vergemeinschafteten Anspruch dann nicht mehr eigenständig gerichtlich geltend machen.
Für den Makler wichtige Praxispunkte:
- Typischer Anwendungsfall: Sammelklagen gegen den Bauträger wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum, oft kombiniert mit einer Sonderumlage für Rechtsstreit zur Finanzierung der Prozesskosten.
- Wirkung für Käufer: Erwirbt ein Käufer eine Einheit in einer Gemeinschaft, die bereits Ansprüche vergemeinschaftet hat, tritt er in diese Beschlusslage ein – individuelle Ansprüche kann er insoweit nicht mehr selbst durchsetzen.
- Verjährungsfragen: Die Vergemeinschaftung berührt nicht automatisch den Lauf der Verjährungsfrist der zugrunde liegenden Ansprüche; hier ist besondere Sorgfalt bei der Fristenkontrolle geboten (siehe Verjährung von Ansprüchen der GdWE).
- Beschlusskompetenz und -mehrheit: Der Vergemeinschaftungsbeschluss ist ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung und wird mit einfacher Mehrheit gefasst; er kann sich auf einzelne benannte Ansprüche oder auf eine Kategorie von Ansprüchen beziehen.
Beispiel aus der Praxis
Nach Fertigstellung einer neu errichteten Wohnanlage zeigen sich erhebliche Mängel an der gemeinschaftlichen Tiefgaragenkonstruktion. Statt dass jeder der 20 Eigentümer einzeln gegen den Bauträger klagt, beschließt die Eigentümerversammlung mehrheitlich, die individuellen Gewährleistungsansprüche zu vergemeinschaften. Die GdWE erhebt daraufhin als einheitliche Klägerin Klage gegen den Bauträger.
Rechtsgrundlage
- § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – Pflicht zur ordnungsmäßigen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums als Grundlage der Beschlusskompetenz zur Vergemeinschaftung individueller Mängel-/Gewährleistungsansprüche (§ 9a Abs. 2 WEG selbst erfasst diese Ansprüche nicht, da sie aus dem Erwerbsvertrag, nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum folgen).
- § 19 Abs. 1 WEG – Einordnung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, über die die Eigentümerversammlung beschließt.