Verjährung von Ansprüchen der GdWE

Seit der WEG-Reform 2020 ist die GdWE als Ganzes rechtsfähig (§ 9a WEG) und damit selbst Trägerin von Ansprüchen – etwa gegenüber säumigen Eigentümern (Hausgeldrückstände), gegenüber dem (ehemaligen) Verwalter (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung) oder gegenüber Handwerkern und Bauträgern (Gewährleistungsansprüche). Für den Makler ist relevant, dass diese Ansprüche nicht unbegrenzt geltend gemacht werden können.

Wichtige Fristen:

• Regelmäßige Verjährungsfrist: 3 Jahre (§ 195 BGB), beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft (vertreten durch den Verwalter oder die Eigentümer) von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).
• Höchstfristen ohne Kenntnis: Bei Schadensersatzansprüchen wegen Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit gilt unabhängig von Entstehung und Kenntnis eine Höchstfrist von 30 Jahren ab der schädigenden Handlung (§ 199 Abs. 2 BGB); bei sonstigen Schadensersatzansprüchen – etwa gegen den Verwalter – greift ohne Kenntnis eine Höchstfrist von 10 Jahren ab Entstehung, spätestens 30 Jahre ab der Handlung (§ 199 Abs. 3 BGB); bei Ansprüchen, die keine Schadensersatzansprüche sind (z. B. Hausgeldforderungen), gilt eine Höchstfrist von 10 Jahren ab Entstehung ohne Rücksicht auf Kenntnis (§ 199 Abs. 4 BGB).
• Baumängel: Gewährleistungsansprüche gegen Bauträger/Handwerker richten sich meist nach den werkvertraglichen Fristen (5 Jahre ab Abnahme bei Bauwerken, § 634a BGB), nicht nach der allgemeinen 3-Jahres-Frist.
• Hausgeldrückstände: Auch diese verjähren regelmäßig nach 3 Jahren; die Verwaltung muss daher rückständige Hausgelder zeitnah beitreiben, sonst drohen Forderungsausfälle, die letztlich alle Eigentümer wirtschaftlich treffen.

Für Makler ist dieser Begriff vor allem beim Verkauf relevant: Käufer sollten prüfen, ob offene Forderungen der Gemeinschaft (etwa aus Sonderumlagen oder Schadensersatzansprüchen) noch durchsetzbar sind, und Verwalter sollten Fristen konsequent im Blick behalten, um Ansprüche nicht verjähren zu lassen – ein Versäumnis, das selbst wieder eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellen kann.

Eine Gemeinschaft stellt Ende 2023 fest, dass der frühere Verwalter 2021 unberechtigt überhöhte Sonderentgelte abgerechnet hat. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Jahres 2023 (Kenntniserlangung) und endet am 31. Dezember 2026. Klagt die Gemeinschaft erst 2027, ist der Anspruch verjährt und kann vom Verwalter erfolgreich eingeredet werden.