Vergleichswertdatenbank
Auch: Comparable-Datenbank
Eine Vergleichswertdatenbank ist eine strukturierte, digitale Sammlung tatsächlicher oder inserierter Immobilienverkaufsfälle, die es Maklern und Sachverständigen ermöglicht, den Marktwert eines Objekts anhand vergleichbarer Transaktionen fundiert einzuschätzen.
Ausführliche Erklärung
Die Qualität einer Vergleichswertermittlung steht und fällt mit der Datenbasis. Vergleichswertdatenbanken bündeln hierfür verschiedene Quellen und machen sie durchsuchbar.
Relevante Aspekte für Makler:
- Amtliche Kaufpreissammlung: Die wichtigste amtliche Datenquelle in Deutschland sind die von den Gutachterausschüssen der Kommunen geführten Kaufpreissammlungen nach § 195 BauGB, aus denen unter anderem die Bodenrichtwerte abgeleitet werden. Der Zugang für Makler ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt (teils kostenpflichtig, teils eingeschränkt).
- Kommerzielle Datenbanken: Private Anbieter (z. B. spezialisierte PropTech-Dienstleister) aggregieren zusätzlich Portaldaten, historische eigene Vertriebsdaten von Maklerbüros und teils notarielle Kaufpreisdaten, um größere und aktuellere Datenmengen bereitzustellen als amtliche Quellen allein.
- Interne Datenbank des Maklerbüros: Viele CRM-Systeme erlauben es, eigene abgeschlossene Verkaufsfälle systematisch zu erfassen und für künftige Bewertungen wiederzuverwenden – ein wertvoller Wettbewerbsvorteil bei langjährig aktiven Büros.
- Datenqualität: Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen tatsächlich erzieltem Kaufpreis (aus Notarurkunden) und bloßem Angebotspreis (aus Portalen), da Angebotspreise regelmäßig vom späteren Verkaufspreis abweichen.
- Nutzung: Vergleichswertdatenbanken bilden die Grundlage für Vergleichsobjekt-Recherche-Tools und Automated Valuation Models und dienen zudem der Erstellung fundierter, für Kunden nachvollziehbarer Marktpreiseinschätzungen.
- Datenschutz: Bei personenbezogenen Angaben (z. B. Namen früherer Verkäufer) ist eine Anonymisierung oder Pseudonymisierung in der Datenbank ratsam.
Beispiel aus der Praxis
Ein Maklerbüro pflegt seit Jahren alle eigenen Verkaufsfälle mit Objektdaten und tatsächlich erzieltem Preis in einer internen Vergleichswertdatenbank. Bei der Bewertung einer neuen Doppelhaushälfte kombiniert der Makler diese internen Daten mit aktuellen Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses zu einer belastbaren Preisempfehlung.
Rechtsgrundlage
- § 195 BauGB – Rechtsgrundlage der amtlichen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die die wichtigste öffentliche Datenquelle für Vergleichswertdatenbanken bilden.