Verkauf gegen Leibrente
Auch: Immobilienverrentung · Rentenkauf · Leibrentenmodell
Beim Verkauf gegen Leibrente verkauft ein Eigentümer – meist ein älterer Mensch – seine Immobilie an einen Käufer, erhält den Kaufpreis aber nicht auf einmal, sondern in Form einer monatlichen, lebenslangen Rentenzahlung. Häufig wird zusätzlich ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart, sodass der Verkäufer weiter in der Immobilie wohnen bleiben kann.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieses Modell vor allem bei älteren Eigentümern relevant, die ihr Vermögen "verflüssigen" wollen, ohne umziehen zu müssen ("Wohnen und gleichzeitig Kapital freisetzen"). Es ist eine Alternative zum klassischen Teilverkauf oder zur Umkehrhypothek.
Wesentliche Ausgestaltungsmerkmale:
- Leibrente vs. dauernde Last: Die Leibrente im engeren Sinne ist eine gleichbleibende, wiederkehrende Zahlung (§ 759 BGB); alternativ kann eine "dauernde Last" mit anpassbarer Höhe vereinbart werden, was steuerlich unterschiedlich behandelt wird.
- Berechnung der Rentenhöhe: Der Kaufpreis (meist der Verkehrswert abzüglich des kapitalisierten Werts des eingeräumten Wohnrechts/Nießbrauchs) wird unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers (nach Sterbetafeln) in eine monatliche Rente umgerechnet – ein zentrales versicherungsmathematisches Risiko für den Käufer, da bei überdurchschnittlicher Lebensdauer des Verkäufers die Gesamtzahlungen den ursprünglichen Immobilienwert übersteigen können.
- Wohnrecht/Nießbrauch: In der Praxis meist notariell im Grundbuch abgesichert, damit der Verkäufer trotz Eigentumsübergang wohnen bleiben kann.
- Absicherung des Verkäufers: Da die Rentenzahlungen über Jahrzehnte laufen können, ist die Bonität und Zuverlässigkeit des Käufers entscheidend; üblich sind Reallast-Eintragungen im Grundbuch (§ 1105 BGB) zur Absicherung der Rentenansprüche.
- Steuerliche Behandlung: Die Rentenzahlungen können beim Verkäufer als sonstige Einkünfte (§ 22 EStG) teilweise steuerpflichtig sein (Ertragsanteilsbesteuerung bei Leibrente), während der Käufer die Zahlungen ggf. steuerlich geltend machen kann.
- Abgrenzung zum Teilverkauf: Beim Teilverkauf wird nur ein Anteil der Immobilie veräußert und ein Nutzungsentgelt gezahlt; beim Verkauf gegen Leibrente wird die gesamte Immobilie übertragen, die Gegenleistung erfolgt aber gestreckt.
Beispiel aus der Praxis
Ein 78-jähriger Eigentümer verkauft sein Einfamilienhaus (Verkehrswert 500.000 Euro) gegen eine monatliche Leibrente von 1.800 Euro sowie ein lebenslanges, im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht. Der Käufer wird sofort Eigentümer, der Verkäufer bleibt bis zu seinem Tod wohnen und erhält bis dahin die monatliche Rente.
Rechtsgrundlage
- § 759 BGB – Grundlegende Regelung der Leibrente (Anspruch auf wiederkehrende Leistungen für die Lebenszeit des Gläubigers); Abs. 2 begründet zudem die Vermutung der gleichbleibenden Rentenhöhe (im Zweifel gilt der vereinbarte Jahresbetrag).
- § 761 BGB – Formvorschrift für das Leibrentenversprechen (schriftliche Form, bei Grundstücksübertragung notarielle Beurkundung nach § 311b BGB).
- § 22 EStG – Einkommensteuerliche Behandlung der Rentenzahlungen beim Empfänger (Ertragsanteil).
- § 1105 BGB – Reallast zur dinglichen Absicherung der Rentenzahlungen im Grundbuch.