Verkauf unter Nießbrauchvorbehalt

Diese Konstruktion ist vor allem bei vorweggenommener Erbfolge und bei Verkäufen älterer Eigentümer an Investoren oder Angehörige verbreitet:

• Rechtsnatur des Nießbrauchs (§§ 1030 ff. BGB): Der Nießbrauch ist ein umfassendes dingliches Nutzungsrecht, das dem Berechtigten den vollständigen Besitz, die Nutzung und die Fruchtziehung (auch Vermietung an Dritte und Vereinnahmung der Miete) an der Sache gestattet – stärker als ein bloßes Wohnrecht (§ 1093 BGB), das nur die Eigennutzung erlaubt.
• Eintragung im Grundbuch: Der Nießbrauch wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen (§ 873 BGB) und wirkt damit gegenüber jedem künftigen Eigentümer.
• Auswirkung auf den Kaufpreis: Der Verkehrswert der Immobilie wird um den kapitalisierten Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs gemindert. Die Berechnung erfolgt nach der Jahresmiete (bzw. dem Mietwert), multipliziert mit einem statistischen Kapitalisierungsfaktor entsprechend der Lebenserwartung des Berechtigten (Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts, Vervielfältiger nach § 14 BewG).
• Motive: Häufig genutzt bei vorweggenommener Erbfolge (Übertragung an Kinder unter Nießbrauchvorbehalt der Eltern) oder beim Verkauf an Kapitalanleger/Investoren, wenn der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen möchte, aber bereits zu Lebzeiten Kapital freisetzen will (ähnlich dem Verrentungsmodell).
• Steuerliche Bedeutung: Bei unentgeltlicher Übertragung mindert der kapitalisierte Nießbrauchwert die Bemessungsgrundlage für Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer erheblich – ein zentraler Grund für die Nutzung in der Nachfolgeplanung.
• Praxisrelevanz für Makler: Ein mit Nießbrauch belastetes Objekt ist für Kapitalanleger deutlich schwerer vermarktbar, da der Käufer bis zum Erlöschen des Rechts (Tod des Berechtigten oder Verzicht) keinen eigenen Nutzen aus der Immobilie ziehen kann. Der Verkaufspreis liegt daher meist deutlich unter dem lastenfreien Verkehrswert.

Eine 78-jährige Eigentümerin verkauft ihr Einfamilienhaus (Verkehrswert 400.000 Euro) an einen Investor, behält sich aber im notariellen Kaufvertrag ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Sie bleibt im Haus wohnen und muss keine Miete zahlen; der Investor zahlt dafür einen um den kapitalisierten Nießbrauchwert (hier ca. 130.000 Euro) reduzierten Kaufpreis von rund 270.000 Euro.