Wertminderung durch Wohnrecht

Für Makler ist die korrekte Einschätzung dieser Wertminderung zentral bei der Preisfindung für belastete Objekte, etwa im Rahmen vorweggenommener Erbfolge, bei Scheidungsimmobilien oder beim Verkauf mit Wohnrechtsvorbehalt:

• Rechtsgrundlage des Wohnrechts: Das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt den Inhaber, bestimmte Räume oder das gesamte Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es ist – anders als der Nießbrauch – grundsätzlich nicht übertragbar und erlaubt keine Vermietung an Dritte, sofern nichts anderes vereinbart ist.
• Berechnungsmethode: Der Wertabschlag wird ermittelt, indem der Jahreswert des Wohnrechts (üblicherweise die ortsübliche Jahresnettokaltmiete für die betroffenen Flächen) mit einem Kapitalisierungsfaktor (Vervielfältiger) multipliziert wird, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten (Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts) und einem Kapitalisierungszinssatz ableitet. Die Bewertungsmethodik orientiert sich häufig an § 14 BewG (steuerliche Bewertung) bzw. an den Vorgaben der ImmoWertV für die Verkehrswertermittlung.
• Einflussfaktoren auf die Höhe: Je jünger der Wohnberechtigte und je höher die ortsübliche Miete, desto größer der Wertabschlag – bei jungen Berechtigten kann der kapitalisierte Wohnrechtswert nahezu den gesamten Verkehrswert der Immobilie erreichen, was den lastenfreien Wert praktisch auf null reduziert.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Erstellung eines Exposés für eine wohnrechtsbelastete Immobilie muss das Wohnrecht klar kommuniziert werden – solche Objekte richten sich fast ausschließlich an Kapitalanleger, die eine langfristige Wertsteigerung nach Erlöschen des Rechts einkalkulieren, nicht an Selbstnutzer.
• Erlöschen des Wohnrechts: Das Wohnrecht erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten (bei rein persönlichen Rechten) oder durch Verzicht/Löschungsbewilligung; danach steigt der Verkehrswert der Immobilie automatisch auf den unbelasteten Wert.
• Abgrenzung zum Nießbrauch: Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich die Vermietung durch den Berechtigten und führt daher tendenziell zu einer noch höheren Wertminderung als das bloße Wohnrecht, da der Eigentümer über einen längeren Zeitraum überhaupt keinen wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie ziehen kann.

Eine Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro (unbelastet) ist zugunsten der 75-jährigen Mutter des Eigentümers mit einem lebenslangen Wohnrecht belastet. Bei einer ortsüblichen Jahresmiete von 9.600 Euro und einem Kapitalisierungsfaktor von rund 9 (entsprechend der statistischen Restlebenserwartung) ergibt sich ein kapitalisierter Wohnrechtswert von etwa 86.400 Euro. Der Verkehrswert der belasteten Wohnung sinkt dadurch auf rund 213.600 Euro.