Verkehrswertfestsetzung
Auch: gerichtliche Verkehrswertfestsetzung · Wertfestsetzungsbeschluss
Die Verkehrswertfestsetzung ist der Beschluss des Vollstreckungsgerichts, mit dem im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Verkehrswert der Immobilie amtlich festgesetzt wird. Dieser Wert ist die zentrale Bezugsgröße für den Versteigerungsablauf, insbesondere für die sogenannte 7/10- und 5/10-Grenze bei Geboten.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die mit Zwangsversteigerungsobjekten oder betroffenen Eigentümern zu tun haben, ist die Verkehrswertfestsetzung ein zentraler Verfahrensschritt, der oft unterschätzt wird:
- Ablauf: Das Vollstreckungsgericht beauftragt einen unabhängigen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (§ 74a Abs. 5 ZVG). Auf dessen Grundlage setzt das Gericht per Beschluss den Verkehrswert fest.
- Rechtsschutz: Der Beschluss kann von Gläubiger und Schuldner mit der Erinnerung (§ 74a Abs. 5 ZVG i.V.m. § 766 ZPO) angefochten werden, etwa wenn der festgesetzte Wert als zu niedrig oder zu hoch angesehen wird.
- Bedeutung für Bieter: Der festgesetzte Verkehrswert bestimmt die gesetzlichen Wertgrenzen: Gebote unter 5/10 des Verkehrswerts müssen vom Gericht von Amts wegen zurückgewiesen werden (§ 85a ZVG), Gebote unter 7/10 können auf Antrag eines Gläubigers versagt werden (§ 74a ZVG) – die sogenannte "Siebzig-Prozent-Grenze".
- Praxisrelevanz: Ein realistisch, marktnah festgesetzter Verkehrswert ist entscheidend für den Erfolg der Versteigerung; ein zu hoch angesetzter Wert kann mangels Geboten oberhalb der 7/10-Grenze zu wiederholten, erfolglosen Terminen führen.
- Makler werden gelegentlich von Gerichten oder Sachverständigen zu Marktdaten befragt oder von Bietern beauftragt, den festgesetzten Wert im Vorfeld eines Termins realistisch einzuschätzen.
Beispiel aus der Praxis
Im Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen überschuldeten Eigentümer beauftragt das Amtsgericht einen Sachverständigen mit der Wertermittlung des Einfamilienhauses. Dieser ermittelt einen Verkehrswert von 350.000 Euro, den das Gericht per Beschluss festsetzt. Im Versteigerungstermin dürfen Gebote unter 175.000 Euro (5/10-Grenze) gar nicht erst berücksichtigt werden; Gebote zwischen 175.000 und 245.000 Euro (7/10-Grenze) kann der Gläubiger noch zu Fall bringen.
Rechtsgrundlage
- § 74a ZVG – Regelt die 7/10-Grenze und das Recht des Gläubigers, Zuschlagsversagung bei zu niedrigen Geboten zu beantragen; Grundlage der gerichtlichen Verkehrswertfestsetzung.
- § 85a ZVG – Absolute Wertgrenze von 5/10 des Verkehrswerts, unterhalb derer Gebote von Amts wegen zurückzuweisen sind.
- § 66 Abs. 1 ZVG – Bekanntmachung des festgesetzten Verkehrswerts im Versteigerungstermin.