Verspätungszuschlag bei der Grunderwerbsteuer

Makler kommen mit diesem Thema meist mittelbar in Berührung, wenn es um Verzögerungen bei der Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung geht, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt wird.

Anzeigepflichten:

• Notare sind nach § 18 GrEStG verpflichtet, jeden von ihnen beurkundeten grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung an das zuständige Finanzamt anzuzeigen.
• Auch die Vertragsparteien selbst (Käufer und Verkäufer) trifft nach § 19 GrEStG eine eigene Anzeigepflicht, insbesondere bei nicht notariell beurkundeten Vorgängen (z. B. bestimmte Anteilsübertragungen bei Grundstücksgesellschaften) oder wenn ihnen Tatsachen bekannt werden, die dem Finanzamt noch nicht vorliegen – hierfür gilt nach § 19 Abs. 3 GrEStG eine Frist von einem Monat nach Kenntniserlangung.
• Unterbleibt die Anzeige oder erfolgt sie verspätet, kann das Finanzamt nach § 152 AO einen Verspätungszuschlag festsetzen. Dieser beträgt grundsätzlich 0,25 % der festgesetzten Steuer für jeden angefangenen Monat der Verspätung. Die bei anderen Steuererklärungen geltende Kappungsgrenze von 25.000 Euro (§ 152 Abs. 10 AO) findet auf grunderwerbsteuerliche Anzeigen nach § 19 Abs. 6 GrEStG ausdrücklich keine Anwendung; die konkrete Höhe richtet sich zusätzlich nach Dauer der Fristüberschreitung und Verschulden.

Praxisrelevanz für Makler:

• Verzögert sich der Notartermin oder die Anzeige (z. B. weil Unterlagen fehlen), verzögert sich in der Folge auch die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung – und damit die Grundbuchumschreibung, was für Makler bei der Betreuung des Abwicklungsprozesses relevant ist.
• In der Regel übernimmt der beurkundende Notar die fristgerechte Anzeige automatisch, sodass Käufer und Verkäufer selten selbst tätig werden müssen. Ein Verspätungszuschlag trifft in der Praxis meist Sonderfälle wie Erbauseinandersetzungen, Anteilsübertragungen bei Grundstücksgesellschaften oder nachträglich bekannt gewordene Vorgänge.
• Makler sollten Kunden auf die Wichtigkeit hinweisen, angeforderte Unterlagen (Kaufvertrag, Identitätsnachweise) zeitnah bereitzustellen, um Verzögerungen im gesamten Anzeige- und Bescheinigungsprozess zu vermeiden.

Ein Käufer erhält Kenntnis von einer Nachtragsvereinbarung zum Kaufvertrag, die grunderwerbsteuerlich relevant ist, informiert das Finanzamt aber erst nach vier Monaten statt des vorgeschriebenen einen Monats. Das Finanzamt setzt daraufhin neben der Grunderwerbsteuer einen Verspätungszuschlag fest, der sich nach der Anzahl der verspäteten Monate (0,25 % der Steuer je Monat) bemisst.