Verwirkung der Nachforderung
Auch: Verwirkung der Betriebskostennachforderung
Auch wenn eine Betriebskostennachforderung des Vermieters formal noch nicht verjährt ist, kann der Vermieter das Recht verlieren, sie durchzusetzen, wenn er sie über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Mieter aufgrund des Verhaltens des Vermieters darauf vertrauen durfte, nicht mehr belangt zu werden. Diesen Rechtsverlust nennt man Verwirkung.
Ausführliche Erklärung
Die Verwirkung ist ein aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abgeleiteter Rechtsgedanke und von der gesetzlichen Ausschlussfrist für die Abrechnung selbst zu unterscheiden:
- Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB): Der Vermieter muss über die Betriebskosten grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Erfolgt die Abrechnung nicht innerhalb dieser Frist, ist eine Nachforderung – von wenigen Ausnahmen abgesehen (z. B. der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten) – bereits von Gesetzes wegen ausgeschlossen. Dies ist eine gesetzliche Ausschlussfrist, keine Verwirkung im engeren Sinne.
- Verwirkung im eigentlichen Sinne: Selbst wenn eine wirksame und fristgerechte Abrechnung mit ausgewiesener Nachforderung vorliegt, kann der Anspruch auf Zahlung verwirkt sein, wenn zwei Voraussetzungen kumulativ vorliegen:
- Zeitmoment: Der Vermieter hat die Forderung über einen erheblichen Zeitraum nicht geltend gemacht (in der Rechtsprechung werden hierfür regelmäßig mehrere Jahre angenommen, wobei es stets auf die Umstände des Einzelfalls ankommt).
- Umstandsmoment: Zusätzliche Umstände lassen beim Mieter den berechtigten Eindruck entstehen, der Vermieter werde die Forderung nicht mehr erheben (z. B. wiederholte Zusicherungen, dass "alles beglichen" sei, oder eine sehr lange, unerklärte Untätigkeit trotz Kenntnis der offenen Forderung).
Praxisrelevanz für den Makler:
- Beratung von Vermietern: Auf zeitnahe und vollständige Abrechnung hinwirken – wer Nachforderungen erst Jahre später geltend macht, riskiert neben dem Ausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB zusätzlich den Einwand der Verwirkung.
- Beratung von Mietern: Eine plötzliche, sehr späte Nachforderung nach jahrelangem Schweigen des Vermieters sollte auf mögliche Verwirkungseinwände geprüft werden.
- Abgrenzung zur Verjährung: Mietrechtliche Ansprüche verjähren regelmäßig nach drei Jahren (§§ 195, 199 BGB); die Verwirkung kann aber schon vor Ablauf der Verjährungsfrist eintreten, wenn die besonderen Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen.
- Beim Immobilienverkauf: Offene, aber möglicherweise verwirkte Nachforderungen aus zurückliegenden Mietverhältnissen sollten im Rahmen der Objektprüfung (Due Diligence) nicht unkritisch als werthaltige Forderung angesetzt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter erstellt die Betriebskostenabrechnung für ein Jahr fristgerecht mit einer Nachforderung von 400 Euro, macht diese jedoch über vier Jahre nicht geltend, obwohl er wiederholt Kontakt zum Mieter hatte und andere, spätere Abrechnungen anstandslos beglich. Fordert er die 400 Euro nun plötzlich ein, kann sich der Mieter erfolgreich auf Verwirkung berufen, da er nach dem langen, widerspruchsfreien Verhalten des Vermieters berechtigt darauf vertrauen durfte, nicht mehr belangt zu werden.
Rechtsgrundlage
- § 242 BGB – Grundsatz von Treu und Glauben, aus dem der Rechtsgedanke der Verwirkung abgeleitet wird.
- § 556 Abs. 3 BGB – Gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist von zwölf Monaten für Betriebskostennachforderungen, ergänzend und abzugrenzen von der Verwirkung.