Verzicht auf Brieferteilung

Grundpfandrechte (Hypothek und Grundschuld) entstehen im Regelfall als Briefrecht: Das Grundbuchamt stellt einen Grundschuld- oder Hypothekenbrief aus, der als eigenständiges Wertpapier die Abtretung des Rechts erleichtert, weil bei der Übertragung neben der Abtretungserklärung auch die Übergabe des Briefes erforderlich ist (§ 1154 BGB). Nach § 1116 Abs. 2 BGB (für die Hypothek, über § 1192 BGB entsprechend für die Grundschuld anwendbar) können die Parteien jedoch vereinbaren, dass kein Brief erteilt wird – es entsteht dann eine Buchgrundschuld.

Praxisrelevanz für den Makler bzw. bei der Begleitung einer Finanzierung:

• Bankenpraxis: Banken bevorzugen bei Finanzierungsgrundschulden heute überwiegend die Buchgrundschuld, weil sie die Verwaltung erleichtert (kein Briefverlustrisiko, keine Kosten für Brieferteilung) und moderne Refinanzierungsstrukturen (z.B. Verbriefung, revolvierende Nutzung) ohnehin über das Grundbuch abgewickelt werden.
• Kosteneinsparung: Der Verzicht auf die Brieferteilung spart die zusätzliche Gebühr für die Ausstellung des Briefes und vereinfacht spätere Abtretungen, da keine Briefübergabe organisiert werden muss.
• Eintragung im Grundbuch: Der Verzicht wird ausdrücklich in Abteilung III des Grundbuchs vermerkt ("ohne Brief" bzw. "Brief ausgeschlossen").
• Nachträgliche Umwandlung: Eine Buchgrundschuld kann nachträglich in eine Briefgrundschuld umgewandelt werden und umgekehrt, sofern die Beteiligten dies vereinbaren und die entsprechende Grundbucheintragung vornehmen lassen.

Für den Käufer/Kreditnehmer ist der Verzicht auf Brieferteilung in der Regel unkritisch, da er keinen praktischen Nachteil bedeutet – er sollte lediglich wissen, dass eine spätere Abtretung der Grundschuld (z.B. bei Verkauf des Kreditportfolios der Bank) allein durch Grundbucheintragung erfolgt, ohne dass ihm ein Brief vorgelegt wird.

Eine Bank finanziert den Kauf eines Einfamilienhauses und lässt zu ihren Gunsten eine Grundschuld eintragen. Im Grundschuldbestellungsvertrag vereinbaren Bank und Eigentümer den Verzicht auf Brieferteilung; das Grundbuchamt trägt die Grundschuld als Buchgrundschuld "ohne Brief" in Abteilung III ein.