Vollstreckbare Urkunde

Rechtsgrundlage ist § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO: Danach findet die Zwangsvollstreckung auch aus notariellen Urkunden statt, wenn der Schuldner sich darin wegen eines bestimmten, vergleichsfähigen Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Die Urkunde muss von einem deutschen Notar in der vorgeschriebenen Form errichtet sein und darf sich nicht auf die Abgabe einer Willenserklärung oder auf ein Wohnraummietverhältnis beziehen.

In der Immobilienpraxis ist die vollstreckbare Urkunde vor allem aus der Grundschuldbestellung bekannt: Banken lassen sich bei der Finanzierung regelmäßig sowohl eine dingliche Unterwerfung (Duldung der Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück) als auch eine persönliche Unterwerfung (Vollstreckung in das gesamte Vermögen des Schuldners) in die Grundschuldbestellungsurkunde aufnehmen. Kommt der Kreditnehmer mit der Rückzahlung in Verzug, kann die Bank so ohne vorheriges Klageverfahren die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben oder in sonstiges Vermögen vollstrecken – die notarielle Urkunde wirkt wie ein rechtskräftiges Urteil.

Für den Schuldner bedeutet die Unterwerfung einen erheblichen Verzicht auf rechtliches Gehör vor der Vollstreckung; Einwendungen gegen den Anspruch selbst (z. B. bereits erfolgte Zahlung) müssen im Nachhinein per Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht werden.

Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens lässt die finanzierende Bank eine Grundschuld bestellen. In derselben notariellen Urkunde unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück und in sein gesamtes Vermögen. Gerät er später mit den Raten in Rückstand, kann die Bank ohne separates Klageverfahren die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen.