Zwangsvollstreckung

Kann oder will ein Schuldner eine fällige und gerichtlich festgestellte (titulierte) Forderung nicht begleichen, kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben. Richtet sich die Vollstreckung gegen unbewegliches Vermögen (Grundstücke, Eigentumswohnungen), spricht man von Immobiliarvollstreckung. Das maßgebliche Verfahrensrecht hierfür ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).

Die Immobiliarvollstreckung kennt im Wesentlichen zwei Instrumente:

• Zwangsversteigerung: Das Vollstreckungsgericht versteigert die Immobilie öffentlich; der Zuschlag geht an den Meistbietenden, der damit Eigentümer wird. Der bisherige Eigentümer verliert sein Eigentum, der Erlös dient der Befriedigung der Gläubiger.
• Zwangsverwaltung: Ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter übernimmt die Verwaltung der Immobilie (z. B. Vermietung), um die laufenden Erträge (Miet- und Pachteinnahmen) zur Schuldentilgung zu verwenden. Anders als bei der Zwangsversteigerung bleibt der Schuldner Eigentümer.

Typische Gläubiger, die eine Immobiliarvollstreckung betreiben, sind Banken mit eingetragener Grundschuld, denen der Schuldner ein Darlehen nicht mehr bedient, oder sonstige Gläubiger mit vollstreckbarem Titel. Zwangsversteigerungstermine werden öffentlich bekanntgemacht und sind für Makler und Investoren eine besondere Erwerbssituation: Der Zuschlag erfolgt ohne die üblichen Gewährleistungsrechte eines freihändigen Kaufs, und Bietinteressenten sollten sich vorab über bestehende Belastungen und den Zustand der Immobilie informieren, da eine Innenbesichtigung häufig nicht möglich ist.

Ein Eigentümer bedient sein Immobiliendarlehen über Monate nicht mehr. Die finanzierende Bank, zu deren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, beantragt beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung. Im Versteigerungstermin erhält der Meistbietende den Zuschlag und wird neuer Eigentümer der Immobilie.