Zwangsverwaltungsvermerk
Auch: Verwaltungsvermerk
Der Zwangsverwaltungsvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch, die kenntlich macht, dass für das Grundstück eine Zwangsverwaltung angeordnet wurde. Ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter übernimmt dabei die Verwaltung des Objekts und vereinnahmt die laufenden Erträge (insbesondere Mieteinnahmen) zugunsten des betreibenden Gläubigers.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Vermerk vor allem bei vermieteten Bestandsimmobilien relevant, die als Kapitalanlage angeboten werden:
- Zweck der Zwangsverwaltung: Anders als bei der Zwangsversteigerung, die auf die Verwertung der Substanz des Grundstücks abzielt, dient die Zwangsverwaltung der Verwertung der laufenden Erträge (Mieten, Pachten) zur Befriedigung des Gläubigers, ohne dass das Grundstück selbst veräußert wird. Sie kann auch parallel zu einem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren angeordnet sein.
- Wirkung des Vermerks: Mit Eintragung des Vermerks bzw. mit der Beschlagnahme geht die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis über das Grundstück auf den Zwangsverwalter über (§ 152 Abs. 1 ZVG). Der Eigentümer verliert das Recht, Mietverträge abzuschließen oder Mieteinnahmen selbst zu vereinnahmen; laufende Mietverhältnisse bestehen aber grundsätzlich fort und werden vom Zwangsverwalter übernommen.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung eines Kaufinteressenten für ein Objekt mit Zwangsverwaltungsvermerk muss klar kommuniziert werden, dass Mieteinnahmen bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht dem Eigentümer, sondern dem Zwangsverwalter zufließen. Ein Verkauf während laufender Zwangsverwaltung ist möglich, jedoch bleibt die Zwangsverwaltung als Belastung zunächst bestehen, bis sie im Einvernehmen mit dem Gläubiger aufgehoben wird.
- Abgrenzung: Häufig wird die Zwangsverwaltung als "milderes Mittel" gegenüber der Zwangsversteigerung eingesetzt, insbesondere wenn eine Immobilie werthaltige Mieteinnahmen erzielt und der Gläubiger primär an einer laufenden Bedienung seiner Forderung interessiert ist statt an der sofortigen Verwertung der Substanz.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter gerät mit den Zahlungen seiner Immobilienfinanzierung in Rückstand. Die Bank beantragt statt einer sofortigen Zwangsversteigerung zunächst die Zwangsverwaltung des vermieteten Mehrfamilienhauses. Ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter zieht fortan die Mieten ein und verwendet sie zur Bedienung der Forderung; im Grundbuch wird ein entsprechender Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen.