Beschlagnahme

Die Beschlagnahme ist keine eigenständige behördliche Maßnahme, sondern tritt nach § 20 ZVG automatisch mit dem Erlass des Anordnungsbeschlusses zur Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung ein und wird im Grundbuch durch einen entsprechenden Vermerk (Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk) sichtbar gemacht.

Wesentliche Wirkungen:

• Relatives Verfügungsverbot: Der Schuldner bleibt zwar formal Eigentümer und kann das Grundstück grundsätzlich weiter veräußern oder belasten, solche Verfügungen sind dem betreibenden Gläubiger gegenüber jedoch unwirksam (§ 23 ZVG), soweit sie sein Vollstreckungsrecht beeinträchtigen würden.
• Erstreckung auf Zubehör: Die Beschlagnahme erfasst nach § 20 Abs. 2 ZVG auch die dem Grundstück dienenden Gegenstände, auf die sich eine Hypothek erstreckt (Haftungsverband).
• Öffentliche Wirkung: Mit Eintragung des entsprechenden Vermerks im Grundbuch gilt die Beschlagnahme als jedermann bekannt, sodass sich ein Erwerber nicht mehr auf Unkenntnis berufen kann.

Für Makler ist die Beschlagnahme vor allem deshalb relevant, weil ein beschlagnahmtes Grundstück im normalen Vermarktungsweg praktisch nicht mehr verkehrsfähig ist: Ein Käufer, der ein Objekt trotz eingetragener Beschlagnahme erwirbt, erhält kein gesichertes Eigentum, solange das Zwangsversteigerungsverfahren läuft, da seine Verfügung dem Gläubiger gegenüber unwirksam wäre. Ein Verkauf ist regelmäßig nur durch Ablösung der zugrunde liegenden Forderung und Rücknahme des Vollstreckungsantrags möglich.

Ein Gläubiger erwirkt die Anordnung der Zwangsversteigerung für ein überschuldetes Grundstück. Mit Zustellung des Beschlusses tritt die Beschlagnahme ein, das Amtsgericht ersucht das Grundbuchamt um Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks. Verkauft der Eigentümer das Grundstück danach dennoch an einen Dritten, ist dieser Verkauf dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam – das Zwangsversteigerungsverfahren läuft ungeachtet dessen weiter.