Vorausleistung auf Erschließungsbeiträge
Auch: Vorausleistung · Erschließungsbeitrags-Vorausleistung
Die Vorausleistung auf Erschließungsbeiträge ist eine Zahlung, die eine Gemeinde von Grundstückseigentümern verlangen kann, bevor die endgültige Erschließungsbeitragspflicht entsteht – also schon während der Bauphase der Erschließungsanlage (z. B. Straße, Kanalisation). Sie dient dazu, der Gemeinde die Vorfinanzierung der Erschließungskosten zu erleichtern, und wird später auf den endgültigen Erschließungsbeitrag angerechnet.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Begriff relevant, weil Vorausleistungsbescheide bei Grundstücken in neu erschlossenen oder im Bau befindlichen Baugebieten häufig auftreten und beim Verkauf Klärungsbedarf zur Kostentragung zwischen Alt- und Neueigentümer entstehen kann.
Grundprinzip:
Nach § 127 BauGB erhebt die Gemeinde für die endgültige Herstellung von Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, Grünanlagen im Zusammenhang mit der Erschließung, aber auch bestimmte Ver- und Entsorgungsanlagen) von den erschlossenen Grundstückseigentümern einen Erschließungsbeitrag. Da die endgültige Herstellung oft Jahre dauert und die Gemeinde die Kosten vorfinanzieren muss, erlaubt § 133 Abs. 3 BauGB, bereits vor Entstehen der endgültigen Beitragspflicht Vorausleistungen zu erheben, sobald mit der Herstellung der Erschließungsanlage begonnen wurde.
Voraussetzungen:
- Es muss eine gültige Beitragssatzung der Gemeinde vorliegen (kommunales Satzungsrecht auf Grundlage des jeweiligen Kommunalabgabengesetzes bzw. direkt nach BauGB).
- Mit der Herstellung der Erschließungsanlage muss bereits begonnen worden sein oder die endgültige Herstellung muss innerhalb eines absehbaren Zeitraums zu erwarten sein.
- Der Vorausleistungsbescheid ergeht als eigenständiger Verwaltungsakt und ist von der Höhe her an der voraussichtlichen endgültigen Beitragshöhe zu orientieren.
Verhältnis zum endgültigen Beitrag:
Nach Fertigstellung der Erschließungsanlage und Feststellung der tatsächlichen Kosten ergeht ein endgültiger Erschließungsbeitragsbescheid. Geleistete Vorausleistungen werden darauf angerechnet. Übersteigt die Vorausleistung den endgültigen Beitrag, ist der Differenzbetrag zu erstatten; ist der endgültige Beitrag höher, muss nachgezahlt werden.
Praxisrelevanz beim Grundstückskauf:
- Erschließungsbeitragspflichten (auch Vorausleistungen) sind grundstücksbezogene öffentliche Lasten, die grundsätzlich denjenigen treffen, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist – nicht automatisch den Käufer bei einem späteren Eigentumswechsel.
- Beim Grundstückskauf ist daher entscheidend, wer den Vorausleistungs- bzw. späteren endgültigen Bescheid erhalten wird; dies sollte im Kaufvertrag klar geregelt werden (übliche Klausel: Käufer trägt ab Besitzübergang anfallende Erschließungskosten, bereits ergangene Bescheide verbleiben beim Verkäufer, oder abweichende vertragliche Regelung).
- Vor dem Verkauf sollte der Makler beim Bauamt/Erschließungsträger abfragen, ob bereits Vorausleistungsbescheide ergangen sind oder absehbar sind, um dies transparent in die Verhandlung einzubringen.
Beispiel aus der Praxis
In einem neuen Wohngebiet beginnt die Gemeinde mit dem Ausbau der Erschließungsstraße. Noch bevor die Straße endgültig fertiggestellt ist, erlässt die Gemeinde gegenüber den Grundstückseigentümern Vorausleistungsbescheide in Höhe von 80 % der voraussichtlichen Erschließungskosten. Zwei Jahre später, nach Fertigstellung, wird der endgültige Erschließungsbeitrag festgesetzt; die bereits gezahlte Vorausleistung wird darauf angerechnet, sodass nur die Differenz nachzuzahlen ist.
Rechtsgrundlage
- § 133 Abs. 3 BauGB – Rechtsgrundlage für die Erhebung von Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag.
- § 127 BauGB – Grundnorm der Erschließungsbeitragspflicht und der beitragsfähigen Erschließungsanlagen.