Vorausleistung

Der endgültige Erschließungsbeitrag entsteht rechtlich erst, wenn die Erschließungsanlage (Straße, Kanalisation etc.) vollständig fertiggestellt ist. Da sich die Fertigstellung größerer Erschließungsmaßnahmen oft über Jahre hinzieht, die Gemeinde ihre Vorfinanzierungskosten aber bereits während der Bauphase decken muss, ermöglicht § 133 Abs. 3 BauGB die Erhebung einer Vorausleistung: Sie kann verlangt werden, sobald mit der Herstellung der Erschließungsanlage begonnen wurde und die endgültige Herstellung innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist, oder wenn für das Grundstück bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde. Die Vorausleistung darf die Höhe des voraussichtlichen endgültigen Beitrags nicht übersteigen.

Rechtlich handelt es sich um eine vorläufige, auf den späteren endgültigen Beitrag anzurechnende Zahlung – keine eigenständige, endgültige Abgabe. Ist sechs Jahre nach Erhebung der Vorausleistung noch keine endgültige Beitragspflicht entstanden und die Erschließungsanlage noch nicht benutzbar, kann der Eigentümer die Erstattung der Vorausleistung samt Verzinsung verlangen. Die Vorausleistung ist von der Kostenspaltung zu unterscheiden, bei der die Gemeinde den Beitrag für einzelne Teileinrichtungen der Erschließungsanlage bereits endgültig festsetzt, statt die Fertigstellung der Gesamtanlage abzuwarten.

Für Grundstückseigentümer und Bauträger ist die Vorausleistung relevant, weil sie schon vor Fertigstellung der Erschließung liquiditätswirksam wird und bei der Kalkulation von Bauvorhaben in noch nicht vollständig erschlossenen Neubaugebieten berücksichtigt werden muss.

In einem neu ausgewiesenen Baugebiet erhält ein Bauherr die Baugenehmigung für sein Einfamilienhaus, bevor die Erschließungsstraße vollständig fertiggestellt ist. Die Gemeinde fordert daraufhin eine Vorausleistung in Höhe des voraussichtlichen Erschließungsbeitrags. Nach endgültiger Fertigstellung der Straße wird die Vorausleistung auf den dann festgesetzten endgültigen Beitrag angerechnet.