Vorauszahlungsanpassung Betriebskosten

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. In der Praxis ist es fast immer der Vermieter, der bei einer Nachzahlung die Vorauszahlung erhöht; der Mieter kann umgekehrt bei einem Guthaben eine Absenkung verlangen.

Wichtige Punkte für die Maklerpraxis:

• Anlass: Die Anpassung setzt eine formell und materiell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Eine verspätete oder fehlerhafte Abrechnung berechtigt nicht zur Anpassung.
• Erklärung: Die Anpassung erfolgt durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Vermieters (Textform genügt, Schriftform nicht zwingend erforderlich, aus Beweisgründen aber üblich).
• Wirksamkeitsvoraussetzung: Die neue Vorauszahlung muss der zu erwartenden Kostenentwicklung angemessen sein; eine willkürliche oder überzogene Erhöhung ist unwirksam bzw. anfechtbar.
• Zeitpunkt: Die erhöhte Vorauszahlung wird grundsätzlich mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats fällig, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird.
• Abgrenzung: Zu unterscheiden von der Betriebskostenpauschale, bei der eine Anpassung nach § 560 BGB gerade nicht möglich ist – hier bleibt es beim vereinbarten Pauschalbetrag, sofern keine Preisanpassungsklausel vereinbart wurde.
• Für Makler relevant: Bei der Objektübergabe oder Neuvermietung sollte geprüft werden, ob die bisherigen Vorauszahlungen realistisch kalkuliert sind, um spätere Nachzahlungsstreitigkeiten oder Anpassungsbedarf frühzeitig einzuschätzen und gegenüber Käufern/Vermietern transparent zu kommunizieren.

Nach der Betriebskostenabrechnung für 2025 ergibt sich für eine Mieterin eine Nachzahlung von 480 Euro, weil die Heizkosten deutlich gestiegen sind. Der Vermieter erhöht daraufhin die monatliche Vorauszahlung von 150 Euro auf 190 Euro, um die künftig höheren Kosten abzudecken. Die Erhöhung wirkt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.