Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten
Auch: Vorfälligkeitsentschädigung Vermietung · VFE steuerlich · Vorfälligkeitsentschädigung Umschuldung
Löst ein Eigentümer sein Immobiliendarlehen vorzeitig ab, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob diese steuerlich als Werbungskosten abziehbar ist, hängt entscheidend davon ab, ob die Ablösung im Zusammenhang mit einer günstigeren Umschuldung oder mit dem Verkauf der Immobilie erfolgt.
Ausführliche Erklärung
Diese Unterscheidung ist für Makler in der Verkaufsberatung von Vermietern besonders relevant, weil sie unmittelbar die Netto-Rendite eines Verkaufs oder einer Umfinanzierung beeinflusst.
Fall 1 – Umschuldung ohne Verkauf:
Löst der Eigentümer ein Darlehen vorzeitig ab, um es durch ein günstigeres Darlehen abzulösen (z. B. bei fallendem Zinsniveau oder zur Verbesserung der Konditionen), und bleibt die Immobilie weiterhin vermietet, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abziehbar. Der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftserzielung bleibt bestehen, da das Objekt weiter der Vermietung dient.
Fall 2 – Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit Verkauf:
Wird das Darlehen abgelöst, weil die Immobilie verkauft wird, hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar ist – sie wird durch den Veräußerungsvorgang veranlasst, nicht durch die (auslaufende) Vermietung. Stattdessen kommt ein Abzug als Veräußerungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG in Betracht, aber nur, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt und damit überhaupt ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt. Erfolgt der Verkauf außerhalb der Zehnjahresfrist (oder bei Selbstnutzung steuerfrei), geht der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich vollständig ins Leere.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Bei der Verkaufsberatung von vermieteten Objekten mit laufender Finanzierung sollte frühzeitig geklärt werden, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und ob der Verkauf innerhalb oder außerhalb der Spekulationsfrist liegt – das beeinflusst die steuerliche Verwertbarkeit erheblich.
- Bei Finanzierungsberatung (z. B. durch den Kaufberatungslotsen) ist die Unterscheidung zwischen Umschuldung und Verkauf ebenfalls zentral, um dem Kunden realistische Nettobeträge zu nennen.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung selbst ist zivilrechtlich in § 490 Abs. 2, § 502 BGB geregelt und unabhängig von ihrer steuerlichen Behandlung zu zahlen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter verkauft nach acht Jahren eine finanzierte Eigentumswohnung (innerhalb der Zehnjahresfrist) und muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von 12.000 Euro zahlen. Da der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig ist, kann er die 12.000 Euro als Veräußerungskosten von seinem steuerpflichtigen Gewinn abziehen. Hätte er stattdessen nur sein Darlehen zu einem günstigeren Zinssatz umgeschuldet und die Wohnung weiter vermietet, wäre der Betrag sofort als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar gewesen.
Rechtsgrundlage
- § 9 EStG / § 21 EStG – Werbungskostenabzug bei Vermietungseinkünften (bei Umschuldung ohne Verkauf).
- § 23 EStG – Berücksichtigung als Veräußerungskosten bei privatem Veräußerungsgeschäft innerhalb der Spekulationsfrist.
- Ständige BFH-Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen veräußerungs- und vermietungsveranlasster Vorfälligkeitsentschädigung.