Vorfälligkeitsentschädigung
Auch: VFE · Vorfälligkeitsentgelt
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den eine Bank verlangen darf, wenn ein Kreditnehmer sein Darlehen vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückzahlt. Sie gleicht den Zinsschaden aus, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Für Immobilienverkäufer ist sie relevant, wenn eine noch laufende Finanzierung vor Verkauf abgelöst werden muss.
Ausführliche Erklärung
Beim Verkauf einer noch finanzierten Immobilie muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht werden, damit der Käufer lastenfreies Eigentum erhält. Dafür muss der Verkäufer das Restdarlehen bei seiner Bank ablösen. Läuft die Zinsbindung noch, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil sie das Geld nun früher als geplant zurückerhält und es zu schlechteren Konditionen neu anlegen muss (Zinsschaden).
Für den Makler relevante Praxispunkte:
- Berechnung: Banken berechnen die VFE nach der Aktiv-Passiv-Methode; die Höhe hängt vom Restdarlehensbetrag, der Restlaufzeit der Zinsbindung, dem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins für vergleichbare Anlagen (meist Pfandbriefrenditen) ab. Bei fallendem Zinsniveau seit Vertragsabschluss kann die VFE erheblich sein, bei gestiegenem Zinsniveau ist sie oft gering oder entfällt.
- Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
- Verkaufsbedingter Sonderfall: Ein "berechtigtes Interesse" an vorzeitiger Ablösung (z. B. Verkauf wegen Trennung, beruflicher Umzug) kann in bestimmten Konstellationen zu einem gesetzlichen Ablöserecht führen; in der Praxis akzeptieren Banken bei Verkauf meist eine Ablösung gegen VFE, ein genereller Anspruch auf Verzicht besteht aber nicht.
- Beratungsrelevanz: Der Makler sollte Verkäufer frühzeitig auf eine mögliche VFE hinweisen und zur Klärung an die Bank bzw. einen Finanzierungsberater verweisen, damit der Nettoerlös aus dem Verkauf realistisch kalkuliert werden kann. Die VFE mindert den Verkaufserlös, nicht den vereinbarten Kaufpreis.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer hat noch acht Jahre Zinsbindung auf seinem Darlehen mit einem Zinssatz von 3,5 %. Da das aktuelle Marktzinsniveau für vergleichbare Laufzeiten nur bei 2,2 % liegt, entsteht der Bank ein Zinsschaden, den sie über eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehreren tausend Euro geltend macht. Der Verkäufer muss diesen Betrag bei der Berechnung seines Nettoerlöses aus dem Immobilienverkauf berücksichtigen.
Rechtsgrundlage
- § 490 Abs. 2 BGB – Recht des Darlehensnehmers zur vorzeitigen Kündigung bei berechtigtem Interesse gegen Entschädigung.
- § 500 Abs. 2 BGB / § 502 BGB – Vorzeitige Rückzahlung bei Verbraucherdarlehensverträgen und Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung.
- § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB – Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren ohne Entschädigungspflicht.