Vorranggebiet
Ein Vorranggebiet ist eine verbindliche Festlegung in Raumordnungsplänen (Landesentwicklungsplan, Regionalplan), in der einer bestimmten raumbedeutsamen Funktion oder Nutzung – etwa Windenergie, Rohstoffabbau oder Landwirtschaft – Vorrang eingeräumt wird. Andere, mit dieser Nutzung nicht vereinbare Nutzungen sind in diesem Gebiet ausgeschlossen, sofern sie die vorrangige Funktion beeinträchtigen würden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Begriff vor allem bei der Bewertung der Entwicklungsmöglichkeiten von Grundstücken im Außenbereich relevant, da Vorranggebiete klare, verbindliche Nutzungsvorgaben setzen, die auch die gemeindliche Bauleitplanung binden.
Rechtliche Einordnung:
Vorranggebiete sind ein Instrument der überörtlichen Raumordnung nach dem Raumordnungsgesetz (ROG) des Bundes, konkretisiert durch die Landesplanungsgesetze. Sie werden als Ziele der Raumordnung in Raumordnungsplänen festgelegt und entfalten eine strikte Bindungswirkung: Gemeinden müssen ihre Bauleitpläne (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) an diese Ziele anpassen (§ 1 Abs. 4 BauGB) – ein Abweichen ist grundsätzlich nicht im Wege der kommunalen Abwägung möglich, sondern erfordert ein förmliches Zielabweichungsverfahren.
Wirkung – Ausschlusswirkung:
Das entscheidende Merkmal des Vorranggebiets ist seine Ausschlusswirkung: Innerhalb des Gebiets sind alle Nutzungen unzulässig, die mit der vorrangigen Funktion unvereinbar sind. Besonders praxisrelevant ist dies bei Vorranggebieten für Windenergie: Werden diese im Zusammenhang mit einem gesamträumlichen Planungskonzept ausgewiesen, kann dies zugleich zur Folge haben, dass Windenergieanlagen außerhalb dieser Gebiete im übrigen Planungsraum ausgeschlossen sind (sogenannte Konzentrationszonenplanung nach § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB).
Abgrenzung:
- Vorranggebiet: Verbindlicher Ausschluss konkurrierender Nutzungen (Zielcharakter, § 7 Abs. 3 Nr. 1 ROG).
- Vorbehaltsgebiet: Besonderes Gewicht in der Abwägung, aber kein zwingender Ausschluss anderer Nutzungen (Grundsatzcharakter, § 7 Abs. 3 Nr. 2 ROG).
- Eignungsgebiet: Kombiniert häufig die Funktion des Vorranggebiets mit der Ausschlusswirkung für den übrigen Planungsraum, insbesondere bei der Steuerung von Windenergieanlagen.
Praxisrelevanz:
Bei der Einschätzung von Grundstücken im Außenbereich – etwa für landwirtschaftliche Aussiedlerhöfe, Rohstoffabbau, Freiflächen-Photovoltaik oder Windenergieprojekte – sollte stets der aktuelle Regionalplan des zuständigen Planungsverbands eingesehen werden, um festzustellen, ob und welche Vorranggebietsfestlegungen bestehen. Diese können sowohl Entwicklungschancen (z. B. für Windenergie- oder Photovoltaikprojekte in einem entsprechenden Vorranggebiet) als auch Beschränkungen (z. B. Ausschluss von Wohnbebauung in einem Vorranggebiet Landwirtschaft) bedeuten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Regionalplan weist eine Fläche als "Vorranggebiet Windenergie" aus. Innerhalb dieses Gebiets haben Windenergieanlagen Vorrang vor anderen Nutzungen; eine geplante Wohnbebauung oder ein Gewerbegebiet wäre dort mit den Zielen der Raumordnung nicht vereinbar und könnte im Bebauungsplanverfahren der Gemeinde nicht durchgesetzt werden, ohne dass zuvor ein Zielabweichungsverfahren erfolgreich durchgeführt wird.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 3 Nr. 1 ROG – Legaldefinition des Vorranggebiets mit verbindlicher Ausschlusswirkung gegenüber unvereinbaren Nutzungen.
- Ergänzend die jeweiligen Landesplanungsgesetze sowie der konkrete Landesentwicklungs- bzw. Regionalplan.