Wasserfläche
Auch: Fläche für die Wasserwirtschaft
Eine Wasserfläche ist eine Festsetzung im Bebauungsplan, mit der Flächen für bestehende oder geplante Gewässer sowie für Anlagen der Wasserwirtschaft (z. B. Rückhaltebecken, Kanäle) planungsrechtlich gesichert werden. Diese Flächen sind grundsätzlich von einer baulichen Nutzung freizuhalten und dienen dem Hochwasserschutz, der Wasserwirtschaft oder der ökologischen Funktion des Gewässers.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Festsetzung von Wasserflächen vor allem bei Grundstücken in Gewässernähe relevant, da sie unmittelbare Auswirkungen auf die Bebaubarkeit sowie auf Abstandsflächen zum Gewässer haben kann.
Rechtsgrundlage und Zweck:
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB kann die Gemeinde im Bebauungsplan Wasserflächen sowie Flächen für die Wasserwirtschaft, für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses festsetzen. Diese Festsetzung dient dazu:
- bestehende Gewässer (Flüsse, Bäche, Seen, Teiche) planungsrechtlich zu sichern,
- Flächen für künftige wasserwirtschaftliche Maßnahmen (z. B. Regenrückhaltebecken, Versickerungsflächen, Renaturierungsmaßnahmen) freizuhalten,
- den Hochwasserschutz durch Freihaltung von Retentionsflächen zu gewährleisten.
Verhältnis zu anderen Festsetzungen und Rechtsbereichen:
Wasserflächen im Bebauungsplan überschneiden sich häufig mit wasserrechtlichen Schutzgebieten, insbesondere Überschwemmungsgebieten nach dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG), in denen zusätzlich eigenständige Bau- und Nutzungsbeschränkungen nach Wasserrecht gelten (§ 78 WHG). Auch wenn eine Fläche im Bebauungsplan nicht ausdrücklich als Wasserfläche festgesetzt ist, können wasserrechtliche Vorgaben (Gewässerrandstreifen, Abstandsflächen zu Gewässern nach Landeswassergesetzen) die Bebaubarkeit einschränken.
Praxisrelevanz:
- Auf als Wasserfläche festgesetzten Grundstücksteilen ist eine bauliche Nutzung grundsätzlich ausgeschlossen; bestehende Gebäude auf solchen Flächen genießen allenfalls Bestandsschutz.
- Bei Grundstücken, die an ein Gewässer angrenzen, sollte stets geprüft werden, ob Teile des Grundstücks als Wasserfläche im Bebauungsplan ausgewiesen sind und ob zusätzlich ein wasserrechtlicher Gewässerrandstreifen oder ein Überschwemmungsgebiet besteht – dies kann die tatsächlich bebaubare Fläche erheblich reduzieren.
- Für die Bewertung von Uferzonen, Teichgrundstücken oder Grundstücken mit Anschluss an ein Regenrückhaltebecken ist ein Blick in den Bebauungsplan sowie in wasserrechtliche Fachpläne unerlässlich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan für ein neues Wohngebiet weist entlang eines Bachlaufs einen Streifen als "Wasserfläche" sowie angrenzend eine Fläche für ein Regenrückhaltebecken aus. Ein angrenzendes Baugrundstück darf in diesem Bereich nicht bebaut werden; die tatsächlich bebaubare Fläche verringert sich entsprechend, was bei der Wertermittlung und der Nutzungsplanung berücksichtigt werden muss.
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB – Ermächtigt die Gemeinde zur Festsetzung von Wasserflächen und Flächen für die Wasserwirtschaft im Bebauungsplan.
- Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und die Landeswassergesetze – regeln ergänzend Gewässerrandstreifen, Überschwemmungsgebiete und weitere wasserrechtliche Nutzungsbeschränkungen.