Wertfortschreibung
Auch: Wertfortschreibung Grundsteuerwert
Eine Wertfortschreibung ist die Korrektur eines vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwerts zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten, wenn sich der Wert einer Immobilie – etwa durch An- oder Umbau, Abriss oder eine geänderte Nutzung – erheblich verändert hat. Sie sorgt dafür, dass die Grundsteuer laufend an die tatsächlichen Wertverhältnisse angepasst wird, ohne auf die nächste allgemeine Hauptfeststellung warten zu müssen.
Ausführliche Erklärung
Die Wertfortschreibung ist eine von drei Fortschreibungsarten nach § 222 BewG, die Makler bei der Einschätzung laufender Nebenkosten und bei Objektübergaben kennen sollten:
- Wertfortschreibung: Änderung des festgestellten Werts (z. B. nach Anbau, Modernisierung, Teilabriss oder Wertminderung durch Schäden).
- Artfortschreibung: Änderung der Grundstücksart (z. B. von unbebautem Grundstück zu Einfamilienhaus).
- Zurechnungsfortschreibung: Änderung des Eigentümers bzw. Zurechnungssubjekts, z. B. nach Verkauf.
Eine Wertfortschreibung erfolgt nur, wenn der neu ermittelte Wert vom zuletzt festgestellten Wert um mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten abweicht (§ 222 Abs. 1 BewG). Liegt die Abweichung darunter, bleibt der alte Wert bis zur nächsten Hauptfeststellung bestehen. Für Makler ist relevant:
- Nach einer werterhöhenden Maßnahme (Anbau, Dachgeschossausbau, Aufstockung) kann das Finanzamt von Amts wegen oder auf Anzeige des Eigentümers eine Wertfortschreibung durchführen – mit Wirkung ab dem Beginn des folgenden Kalenderjahres (§ 222 Abs. 4 BewG).
- Eigentümer sind verpflichtet, wertrelevante Änderungen anzuzeigen (§ 228 Abs. 2 BewG i. V. m. Landesgesetzen zur Grundsteuer).
- Die Wertfortschreibung wirkt sich unmittelbar auf den Grundsteuermessbetrag und damit auf die von der Gemeinde festgesetzte Grundsteuer aus.
- Seit der Grundsteuerreform ersetzt der Grundsteuerwert den früheren Einheitswert; die Fortschreibungssystematik (Art-, Wert-, Zurechnungsfortschreibung) ist seither in § 222 BewG geregelt, der die frühere, zum 1.1.2025 aufgehobene Vorschrift des § 22 BewG (altes Recht) für den Grundsteuerwert ablöst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer baut 2025 sein Einfamilienhaus um 40 Quadratmeter Wohnfläche im Dachgeschoss aus. Die Baubehörde meldet die Maßnahme, das Finanzamt stellt daraufhin einen neuen, höheren Grundsteuerwert fest (Wertfortschreibung zum 1. Januar 2026), woraus sich ein höherer Grundsteuermessbetrag und in der Folge eine höhere Grundsteuer ab 2026 ergibt.
Rechtsgrundlage
- § 222 BewG – Grundnorm zu Art-, Wert- und Zurechnungsfortschreibung des Grundsteuerwerts sowie der maßgeblichen Wertgrenze von 15.000 Euro.
- § 219 BewG – Pflicht zur Feststellung des Grundsteuerwerts.
- § 228 Abs. 2 BewG i. V. m. Landesgesetzen – Anzeigepflichten der Eigentümer bei wertrelevanten Änderungen.