Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte
Auch: Hauptfeststellung · Hauptfeststellungszeitpunkt
Die Hauptfeststellung ist die allgemeine, für alle Grundstücke gleichzeitig durchgeführte Neuermittlung der Grundsteuerwerte durch die Finanzämter. Sie erfolgt nach § 221 BewG in einem Turnus von jeweils sieben Jahren und bildet die Ausgangsgrundlage für die Grundsteuer bis zur nächsten Hauptfeststellung.
Ausführliche Erklärung
Im Unterschied zur Einzelfallkorrektur durch Fortschreibungen (Art-, Zurechnungs- oder Wertfortschreibung) wird bei der Hauptfeststellung der Grundsteuerwert flächendeckend für sämtliche wirtschaftlichen Einheiten in Deutschland zu einem einheitlichen Stichtag neu ermittelt. Grundlage sind die tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres (Hauptfeststellungszeitpunkt).
Im Zuge der Grundsteuerreform wurde die erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 durchgeführt; diese Werte bilden seit dem 1. Januar 2025 die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Anschließend sieht das Gesetz einen Turnus von sieben Jahren für weitere Hauptfeststellungen vor, sodass sich die Bewertungsgrundlagen künftig regelmäßiger an die tatsächliche Wertentwicklung anpassen als unter dem früheren System der Einheitswerte, bei dem über Jahrzehnte keine neue Hauptfeststellung mehr stattgefunden hatte. Zwischen zwei Hauptfeststellungen werden Wertänderungen einzelner Grundstücke nur über die punktuellen Fortschreibungen (Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung) erfasst. Für Eigentümer und Makler bedeutet die regelmäßige Hauptfeststellung, dass sich die Grundsteuerbelastung künftig in größeren, aber vorhersehbaren Abständen an die Wertentwicklung des Immobilienmarkts anpassen kann.
Beispiel aus der Praxis
Zum 1. Januar 2022 führten die Finanzämter im Rahmen der Grundsteuerreform erstmals eine Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte für alle Grundstücke in Deutschland durch. Diese Werte gelten als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, bis turnusmäßig sieben Jahre später die nächste Hauptfeststellung erfolgt.
Rechtsgrundlage
- § 221 BewG – Bestimmt, dass Grundsteuerwerte in Zeitabständen von jeweils sieben Jahren allgemein festgestellt werden (Hauptfeststellung), bezogen auf die Verhältnisse zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres.