Hauptfeststellung
Auch: Hauptfeststellungszeitpunkt · Hauptveranlagung Grundsteuerwerte
Die Hauptfeststellung ist die turnusmäßige, für alle Grundstücke in Deutschland gleichzeitig durchgeführte Neubewertung zur Ermittlung der Grundsteuerwerte. Nach der Grundsteuerreform findet der erste Hauptfeststellungszeitpunkt zum 1. Januar 2022 statt, mit Wirkung der neuen Werte ab dem 1. Januar 2025; künftig soll die Neubewertung alle sieben Jahre wiederholt werden.
Ausführliche Erklärung
Die Grundsteuer wird nicht laufend nach dem aktuellen Marktwert berechnet, sondern auf Basis von zu bestimmten Stichtagen einheitlich festgestellten Werten – den sogenannten Einheitswerten (altes Recht) bzw. Grundsteuerwerten (neues Recht ab 2025). Der Stichtag dieser turnusmäßigen Neubewertung heißt Hauptfeststellungszeitpunkt.
Historisch war dies das zentrale Problem des deutschen Grundsteuerrechts: Die letzte Hauptfeststellung erfolgte in den alten Bundesländern 1964, in den neuen Bundesländern sogar noch auf Basis der Werte von 1935. Obwohl das Gesetz ursprünglich eine Wiederholung alle sechs Jahre vorsah, wurde dies aus verwaltungspraktischen und politischen Gründen jahrzehntelang nicht umgesetzt. Die Folge waren gravierende Wertverzerrungen zwischen vergleichbaren Grundstücken, die das Bundesverfassungsgericht 2018 wegen Verstoßes gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 GG) für verfassungswidrig erklärte.
Die daraufhin verabschiedete Grundsteuerreform sieht vor:
- Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 – Stichtag für die Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens nach den neuen Bewertungsregeln (Bundesmodell oder Landesmodelle wie das Flächen-Lage-Modell Niedersachsens oder das reine Flächenmodell Bayerns).
- Anwendung ab 1. Januar 2025 – die neuen Grundsteuerwerte und die darauf basierende Grundsteuer gelten erstmals für dieses Steuerjahr.
- Künftige Hauptfeststellungen alle sieben Jahre (§ 221 BewG n.F.) – um eine erneute Verzerrung durch jahrzehntelange Nichtanpassung zu verhindern.
Zwischen den Hauptfeststellungszeitpunkten erfolgen bei Änderungen (Neubau, Abriss, Nutzungsänderung) sogenannte Fortschreibungen und bei Entstehung neuer wirtschaftlicher Einheiten Nachfeststellungen, die den Wert punktuell aktualisieren, ohne auf die nächste allgemeine Hauptfeststellung warten zu müssen.
Für Makler ist die Hauptfeststellung vor allem im Beratungskontext relevant: Käufer und Verkäufer fragen häufig nach der Höhe der künftigen Grundsteuer, die sich seit 2025 auf Basis der neuen Werte und der von den Kommunen angepassten Hebesätze berechnet – teils mit erheblichen Verschiebungen gegenüber der bisherigen Belastung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus wurde bislang auf Basis des Einheitswerts von 1964 besteuert. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 wird es nach dem neuen Bewertungsrecht neu bewertet; der neue Grundsteuerwert gilt ab dem 1. Januar 2025 als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, verbunden mit einem von der Gemeinde ggf. angepassten Hebesatz.
Rechtsgrundlage
- § 221 BewG – regelt den Hauptfeststellungszeitpunkt und den künftigen Sieben-Jahres-Turnus.
- § 219 BewG – Verfahren der Feststellung der Grundsteuerwerte.
- Grundsteuer-Reformgesetz – gesetzliche Grundlage der Neubewertung ab 2022/2025.