Ertragswertverfahren Erbschaftsteuer
Auch: Ertragswertverfahren nach BewG · Steuerliches Ertragswertverfahren
Das steuerliche Ertragswertverfahren ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Verfahren zur Ermittlung des Grundbesitzwerts von vermieteten Grundstücken für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Es leitet den Wert aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Gebäudeertrag ab und unterscheidet sich methodisch vom Ertragswertverfahren der Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV.
Ausführliche Erklärung
Erbt oder erhält jemand ein vermietetes Wohn- oder Geschäftsgrundstück, muss das Finanzamt für die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer einen sogenannten Grundbesitzwert ermitteln. § 182 Abs. 3 BewG schreibt hierfür zwingend das Ertragswertverfahren vor, wenn eine übliche Miete ermittelbar ist – der Steuerpflichtige hat anders als bei der Verkehrswertermittlung keine Wahlfreiheit zwischen den Verfahren.
Die Berechnung läuft in mehreren Schritten:
1. Rohertrag ermitteln (tatsächlich vereinbarte Jahresmiete, bei Selbstnutzung oder verbilligter Vermietung die ortsübliche Miete).
2. Abzug pauschalierter Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) nach Anlage 23 BewG, gestaffelt nach Restnutzungsdauer.
3. Ergebnis ist der Reinertrag des Grundstücks.
4. Abzug der Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) ergibt den Gebäudereinertrag.
5. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit einem Vervielfältiger, der sich aus Liegenschaftszinssatz (Anlage 21 BewG) und Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt, ergibt den Gebäudeertragswert.
6. Bodenwert (Fläche × aktueller Bodenrichtwert) plus Gebäudeertragswert ergibt den Ertragswert des Grundstücks.
Für die Praxis wichtig: Der so ermittelte Steuerwert liegt oft über dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis, weil pauschalierte Ansätze (Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssätze) die individuelle Objektsituation nicht abbilden. Erben und Beschenkte können daher nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – entweder durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch einen zeitnah erzielten tatsächlichen Kaufpreis. Für den Makler ist dies ein häufiger Beratungsanlass: Wird eine geerbte Immobilie kurz nach dem Erbfall verkauft, dient der erzielte Kaufpreis als starkes Indiz für den nachzuweisenden niedrigeren Wert und kann die Erbschaftsteuerlast erheblich senken.
Reine Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden nach § 182 Abs. 2 BewG grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet; das Ertragswertverfahren betrifft primär Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.
Beispiel aus der Praxis
Ein Erbe erhält ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das Finanzamt ermittelt anhand der Jahresnettomiete, pauschalierter Bewirtschaftungskosten und eines Liegenschaftszinssatzes einen Grundbesitzwert von 850.000 Euro. Der Makler verkauft das Haus wenige Monate später für 720.000 Euro. Der Erbe legt den notariellen Kaufvertrag dem Finanzamt vor und weist damit den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nach – die Erbschaftsteuer wird auf Basis von 720.000 Euro statt 850.000 Euro festgesetzt.
Rechtsgrundlage
- § 182 Abs. 3 BewG – bestimmt, wann das Ertragswertverfahren anzuwenden ist.
- §§ 184–188 BewG – Detailregelungen zu Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Kapitalisierung.
- § 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten oder zeitnahen Kaufpreis.