Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude
Auch: BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung · Aufteilung Kaufpreis Grundstück und Gebäude
Beim Kauf einer vermieteten oder zu vermietenden Immobilie muss der einheitliche Gesamtkaufpreis in einen Anteil für den Grund und Boden (nicht abschreibbar) und einen Anteil für das Gebäude (Bemessungsgrundlage der jährlichen Abschreibung) aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die steuerlich absetzbare Abschreibung.
Ausführliche Erklärung
Grund und Boden unterliegen keiner Wertminderung und sind daher steuerlich nicht abschreibbar; nur das Gebäude nutzt sich ab und darf über die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG steuerlich geltend gemacht werden – bei Wohngebäuden regelmäßig linear mit 2 % oder 2,5 % pro Jahr, abhängig vom Baujahr, teils auch degressiv nach neueren Sonderregelungen. Da der notarielle Kaufvertrag üblicherweise nur einen Gesamtkaufpreis ausweist, muss dieser für steuerliche Zwecke aufgeteilt werden – die Höhe des Gebäudeanteils hat direkten Einfluss auf die jährliche Steuerersparnis des Käufers.
Für die Praxis zentral:
- Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool) zur Verfügung, die auf dem Sachwertverfahren basiert und vom Finanzamt häufig als Referenz herangezogen wird, wenn Zweifel an einer vertraglichen Aufteilung bestehen.
- Enthält der notarielle Kaufvertrag bereits eine ausdrückliche vertragliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, ist diese nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil IX R 26/19 vom 21.7.2020) grundsätzlich bindend und vom Finanzamt zu übernehmen – es sei denn, sie ist wirtschaftlich nicht haltbar (z. B. absurd niedriger Gebäudeanteil, der offensichtlich nur der Steueroptimierung dient) oder erweist sich als Scheingestaltung.
- Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder wird sie vom Finanzamt verworfen, erfolgt die Aufteilung im Wege der Schätzung, häufig unter Rückgriff auf die BMF-Arbeitshilfe oder ein Wertgutachten.
Für Makler ist dieses Thema bei jedem Verkauf einer zur Vermietung bestimmten Immobilie relevant: Eine sachgerechte, im Kaufvertrag festgehaltene Kaufpreisaufteilung schafft Rechtssicherheit für den Käufer und kann bei entsprechender Beratung sinnvoll gestaltet werden – etwa durch Berücksichtigung eines realistischen Bodenrichtwerts für die Grundstücksfläche und eines plausibel abgeleiteten Gebäudewerts.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung wird für 400.000 Euro verkauft. Der Kaufvertrag weist vertraglich einen Bodenanteil von 100.000 Euro und einen Gebäudeanteil von 300.000 Euro aus, begründet durch den anteiligen Bodenrichtwert und eine Sachwertermittlung. Das Finanzamt erkennt diese Aufteilung an, da sie plausibel und nicht willkürlich ist – der Käufer kann jährlich 2 % von 300.000 Euro (6.000 Euro) als AfA geltend machen.