Familienheim-Steuerbefreiung
Auch: §13 Abs.1 Nr.4 ErbStG · Steuerbefreiung Familienheim · Familienheimprivileg
Die Familienheim-Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG stellt den Übergang einer selbstgenutzten Wohnimmobilie zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern sowie – bei Erwerb von Todes wegen – auf Kinder von der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer vollständig frei. Voraussetzung ist die tatsächliche Selbstnutzung als Familienwohnsitz für einen bestimmten Mindestzeitraum.
Ausführliche Erklärung
Das Gesetz unterscheidet drei Fallgruppen:
- § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG – Schenkung des selbstgenutzten Familienheims unter Ehegatten/Lebenspartnern zu Lebzeiten. Hier gilt die Befreiung ohne Wertgrenze und ohne Nachbehaltensfrist.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG – Erwerb des Familienheims von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten/Lebenspartner. Ebenfalls ohne Wertgrenze, aber mit einer Behaltensfrist von 10 Jahren: Gibt der Erbe die Selbstnutzung innerhalb dieser Frist ohne zwingenden Grund (Tod, Pflegebedürftigkeit) auf, entfällt die Befreiung rückwirkend.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG – Erwerb durch Kinder (bzw. Kinder verstorbener Kinder) von Todes wegen. Zusätzliche Einschränkung: Die Befreiung gilt nur für eine Wohnfläche bis 200 Quadratmeter; der darüberhinausgehende Flächenanteil wird anteilig versteuert. Auch hier gilt die 10-Jahres-Behaltensfrist mit unverzüglicher Selbstnutzung.
Zentrale Voraussetzung in allen Fällen ist die unverzügliche Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken – der BFH akzeptiert bei Erben in der Regel eine Frist von rund sechs Monaten nach dem Erbfall, um einzuziehen; Verzögerungen müssen nachvollziehbar begründet werden (z. B. Erbstreitigkeiten, Renovierung).
Für den Makler ist dieses Privileg praxisrelevant bei Erbfällen mit Familienimmobilien: Wird das Haus vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft und der Erbe zieht aus, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend – außer der Auszug erfolgt aus zwingenden Gründen (schwere Krankheit, Pflegeheimaufnahme). Ein Verkauf innerhalb der Frist kann also erhebliche Steuernachzahlungen auslösen; hierauf sollte im Beratungsgespräch frühzeitig hingewiesen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Sohn erbt das Einfamilienhaus seiner verstorbenen Mutter (250 qm Wohnfläche, Verkehrswert 900.000 Euro) und zieht innerhalb von vier Monaten selbst ein. Für 200 qm bleibt der anteilige Wert steuerfrei, für die übersteigenden 50 qm (20 % der Fläche) wird der entsprechende Wertanteil (180.000 Euro) der Erbschaftsteuer unterworfen. Zieht der Sohn nach drei Jahren aus beruflichen Gründen aus, entfällt die Befreiung rückwirkend und die vollen 200 qm werden nachversteuert.
Rechtsgrundlage
- § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG – Schenkung unter Ehegatten/Lebenspartnern, unbegrenzt.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG – Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten/Lebenspartner, unbegrenzt, 10-Jahres-Behaltensfrist.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG – Erwerb von Todes wegen durch Kinder, begrenzt auf 200 qm, 10-Jahres-Behaltensfrist.