Flächen-Lage-Modell
Auch: Niedersachsen-Modell · Grundsteuermodell Niedersachsen
Das Flächen-Lage-Modell ist das Grundsteuermodell des Landes Niedersachsen. Es berechnet die Grundsteuer anhand der Grundstücks- und Gebäudefläche, gewichtet mit einem lagebezogenen Faktor, und verzichtet – anders als das Bundesmodell – vollständig auf Mieten oder Erträge als Bemessungsgröße.
Ausführliche Erklärung
Im Zuge der Grundsteuerreform 2019–2025 durfte jedes Bundesland aufgrund der Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 GG) vom bundeseinheitlichen, wertorientierten Modell abweichen. Niedersachsen hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und ein eigenes Flächenmodell mit Lagekomponente entwickelt, das sich vom reinen Flächenmodell Bayerns unterscheidet.
Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:
1. Äquivalenzzahlen für Grundstücksfläche (0,04 Euro/qm) und Gebäudefläche (0,50 Euro/qm) werden mit den jeweiligen Flächen multipliziert – das ergibt den sogenannten Äquivalenzbetrag.
2. Dieser Betrag wird mit dem Lage-Faktor multipliziert, der sich aus dem Verhältnis des durchschnittlichen Bodenrichtwerts der jeweiligen Lage zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ergibt. Der Lage-Faktor kann werterhöhend (bei besseren Lagen) oder wertmindernd (bei schlechteren Lagen) wirken.
Damit versucht Niedersachsen einen Mittelweg zwischen dem reinen Flächenmodell (Bayern, das Lageunterschiede komplett ignoriert) und dem wertorientierten Bundesmodell (das auf Bodenrichtwerten und statistischen Mieten beruht). Für Makler ist relevant, dass sich je nach Bundesland völlig unterschiedliche Berechnungslogiken und damit auch unterschiedliche Grundsteuerbelastungen für vergleichbare Objekte ergeben können – ein Aspekt, der bei bundeslandübergreifender Beratung von Investoren zu berücksichtigen ist. Die neuen Grundsteuerwerte gelten ab dem 1. Januar 2025.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus in Hannover mit 500 qm Grundstücksfläche und 150 qm Gebäudefläche liegt in einer Lage mit überdurchschnittlichem Bodenrichtwert. Der Äquivalenzbetrag (500 × 0,04 € + 150 × 0,50 € = 95 €) wird mit einem Lage-Faktor von z. B. 1,2 multipliziert, was den steuerlichen Flächenbeitrag entsprechend erhöht – unabhängig davon, welche Miete für das Haus tatsächlich erzielbar wäre.
Rechtsgrundlage
- Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NGrStG) – regelt das Flächen-Lage-Modell als landeseigenes Bewertungsverfahren.
- Art. 72 Abs. 3 GG – Länderöffnungsklausel, die abweichende Landesgesetze erlaubt.
- Grundsteuer-Reformgesetz – bundesrechtlicher Rahmen und Fristen der Reform.