Hauptgebäude

Der Begriff Hauptgebäude ist selbst nicht ausdrücklich legaldefiniert, ergibt sich aber aus dem Zusammenspiel der Vorschriften der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zur überbaubaren Grundstücksfläche. Nach § 23 BauNVO dürfen Gebäude und Gebäudeteile eine im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze oder Baulinie nicht überschreiten – diese Beschränkung betrifft in erster Linie das Hauptgebäude, also den Baukörper der Hauptnutzung (z. B. das Wohn- oder Geschäftshaus).

Davon zu unterscheiden sind zum einen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO (etwa Gartenhäuser, Gerätehütten oder Terrassenüberdachungen), die der Hauptnutzung des Grundstücks nur dienen oder sie ergänzen, zum anderen Garagen und Stellplätze, die eigenständig in § 12 BauNVO geregelt sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Garagen gerade keine Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, sondern unterfallen der eigenen Regelung des § 12 BauNVO. Für beide Anlagenarten können die Festsetzungen des Bebauungsplans abweichende, meist großzügigere Regeln vorsehen, sodass sie außerhalb der für das Hauptgebäude geltenden überbaubaren Fläche errichtet werden dürfen, sofern der Bebauungsplan dies zulässt oder nichts anderes bestimmt (§ 23 Abs. 5 BauNVO).

Für Makler ist die Abgrenzung zwischen Hauptgebäude und Nebenanlage praxisrelevant bei der Beurteilung, ob ein Anbau, ein Wintergarten oder eine Garage innerhalb der festgesetzten Baugrenzen liegen muss oder als untergeordnete Nebenanlage privilegiert außerhalb errichtet werden darf – eine falsche Einordnung kann zu Genehmigungsproblemen oder Rückbauforderungen führen.

Auf einem Grundstück mit festgesetzter Baugrenze steht das Einfamilienhaus als Hauptgebäude innerhalb dieser Grenze. Der Eigentümer errichtet zusätzlich eine Garage außerhalb der Baugrenze auf dem rückwärtigen Grundstücksteil – zulässig, weil Garagen eigenständig nach § 12 BauNVO geregelt sind und der Bebauungsplan ihre Errichtung außerhalb der Baugrenze gestattet.