Wesentliche Gebäudebestandteile

§ 5 Abs. 2 WEG bestimmt zwingend, dass Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können – sie gehören stets zum zwingenden Gemeinschaftseigentum. Diese Regel ist nicht abdingbar.

Typische Beispiele für wesentliche Gebäudebestandteile:

• Tragende Wände und Stützen – ihre Beseitigung würde die Statik gefährden.
• Dach und Fassade – schützen das gesamte Gebäude vor Witterungseinflüssen.
• Fundament und Kellerdecke, soweit tragend.
• Fenster (Rahmen) und Balkonaußenwände, da sie das äußere Erscheinungsbild und die Gebäudehülle betreffen (nach überwiegender Rechtsprechung).
• Leitungen und Anlagen im gemeinschaftlichen Gebrauch, z. B. Hauptversorgungsleitungen, Aufzugsanlage, zentrale Heizungsanlage.

Für Makler ist diese Abgrenzung praxisrelevant, weil eine Teilungserklärung, die etwa tragende Wände fälschlich dem Sondereigentum zuweist, insoweit unwirksam ist ("gegenstandslose Zuordnung") – das Bauteil bleibt kraft Gesetzes Gemeinschaftseigentum. Das hat unmittelbare Folgen für Instandhaltungspflichten (liegen bei der Gemeinschaft, nicht beim Einzeleigentümer) und für die Zulässigkeit von Umbaumaßnahmen: Eingriffe in wesentliche Gebäudebestandteile (z. B. Durchbruch einer tragenden Wand für eine offene Küche) bedürfen unabhängig von der Teilungserklärung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft über eine bauliche Veränderung (§ 20 WEG).

Ein Käufer möchte in seiner Eigentumswohnung eine tragende Innenwand entfernen, um einen offenen Wohn-Ess-Bereich zu schaffen. Obwohl die Wand innerhalb seiner Wohnung liegt, handelt es sich um einen wesentlichen Gebäudebestandteil im zwingenden Gemeinschaftseigentum – der Eingriff erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung sowie in der Regel ein Standsicherheitsgutachten.