Wohnblock
Ein Wohnblock ist ein großes, meist mehrgeschossiges Mehrfamilienhaus in kompakter Zeilen- oder Blockbauweise mit einer Vielzahl gleichartiger Wohnungen. Der Begriff wird häufig für Gebäude des Geschosswohnungsbaus der Nachkriegszeit und der DDR-Plattenbauten verwendet.
Ausführliche Erklärung
Wohnblöcke entstanden vor allem im Zuge des massiven Wohnungsbaus der 1950er- bis 1980er-Jahre zur schnellen Deckung des Wohnraumbedarfs. Typische Merkmale und Praxisrelevanz für den Makler:
- Bauweise: Häufig in serieller Bauweise (Zeilenbau, Plattenbau) errichtet, mit standardisierten Grundrissen, mehreren Treppenhäusern und einer großen Anzahl gleichartiger Wohnungen (oft 20 bis über 100 Einheiten pro Block).
- Eigentumsstruktur: Wohnblöcke sind häufig entweder im Alleineigentum eines institutionellen Vermieters (Wohnungsbaugesellschaft, Genossenschaft) als Gesamtobjekt, oder – nach Umwandlung – in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt.
- Sanierungsbedarf: Viele Wohnblöcke aus den 1960er- bis 1980er-Jahren haben erheblichen energetischen Sanierungsbedarf (Fassadendämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung); dies ist bei Bestandsverkäufen und Renditekalkulationen zentral zu berücksichtigen, insbesondere mit Blick auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
- Soziale Durchmischung: Wohnblöcke sind häufig Teil des sozialen Wohnungsbaus oder unterliegen (teilweise auslaufenden) Mietpreis- und Belegungsbindungen; nach Auslauf der Bindung kann eine Neuvermietung zu Marktmieten wirtschaftlich attraktiv, sozialpolitisch aber sensibel sein.
- Vermarktung als Gesamtobjekt: Der Verkauf ganzer Wohnblöcke erfolgt meist als Portfoliotransaktion an institutionelle Investoren, wobei der Verkehrswert im Ertragswertverfahren auf Basis der Ist- und Marktmieten sowie des Sanierungsstaus ermittelt wird.
Der Begriff "Wohnblock" wird umgangssprachlich teils negativ konnotiert (Assoziation mit anonymen Großsiedlungen); im professionellen Maklerkontext ist eine neutrale, sachliche Beschreibung angebracht.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnungsbaugesellschaft verkauft einen 1968 errichteten Wohnblock mit 48 Wohnungen an einen institutionellen Investor. Der Kaufpreis wird im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverträge, eines teilweisen Sanierungsstaus an der Fassade sowie auslaufender Mietpreisbindungen ermittelt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage für den Begriff selbst. Je nach Eigentumsstruktur und Förderhistorie können das Wohnungseigentumsgesetz (bei Aufteilung), landesrechtliche Wohnraumförderbestimmungen (bei Sozialbindung) sowie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) einschlägig sein.