Wohnrechtsvorbehalt
Auch: Vorbehaltenes Wohnrecht · Wohnrecht des Verkäufers
Beim Wohnrechtsvorbehalt verkauft der Eigentümer seine Immobilie, behält sich aber im Kaufvertrag ein Wohnrecht vor – meist auf Lebenszeit –, das ihm erlaubt, in der Immobilie oder in bestimmten Räumen wohnen zu bleiben. Dieses Recht wird üblicherweise als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert und bleibt auch gegenüber späteren Eigentümern bestehen.
Ausführliche Erklärung
Der Wohnrechtsvorbehalt ist typisch bei Übertragungen im Familienkreis oder bei sogenannten "Verkauf gegen Rente/Wohnrecht"-Modellen, bei denen ältere Eigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten übertragen, sich aber ein Bleiberecht sichern wollen. Rechtlich handelt es sich meist um ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB (eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß §§ 1090 ff. BGB), das im Grundbuch eingetragen wird und deshalb auch gegenüber einem späteren Käufer wirkt.
Wichtige Praxispunkte für den Makler:
- Wertminderung: Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Verkehrswert einer Immobilie erheblich, da der neue Eigentümer die betroffenen Räume oder das gesamte Objekt nicht selbst nutzen oder frei vermieten kann. Die Wertminderung wird üblicherweise nach dem Kapitalwert der Nutzung (unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten) berechnet.
- Abgrenzung zum Nießbrauch: Anders als der Nießbrauch (§ 1030 BGB), der dem Berechtigten auch das Recht zur Fruchtziehung (z. B. Vermietung an Dritte und Einbehalt der Miete) gibt, beschränkt sich das reine Wohnrecht auf die Eigennutzung durch den Berechtigten und dessen Familie/Haushalt (§ 1093 Abs. 2 BGB); eine Vermietung durch den Wohnberechtigten ist grundsätzlich nicht erlaubt, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Umfang klar regeln: Im Kaufvertrag bzw. der Bewilligung sollte präzise geregelt werden, ob sich das Wohnrecht auf die gesamte Immobilie oder nur bestimmte Räume bezieht, wer Betriebs- und Instandhaltungskosten trägt, und ob eine Löschung z. B. bei Umzug in ein Pflegeheim vorgesehen ist.
- Verkäuflichkeit trotz Belastung: Immobilien mit Wohnrechtsvorbehalt lassen sich am freien Markt meist nur an spezialisierte Kapitalanleger veräußern, die auf eine spätere Volleigentumsnutzung nach Erlöschen des Rechts (Tod des Berechtigten) kalkulieren – vergleichbar der "Verkauf gegen Leibrente"-Praxis.
Beispiel aus der Praxis
Eine Rentnerin verkauft ihr Einfamilienhaus an einen Investor, behält sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht an zwei Zimmern im Erdgeschoss vor. Dieses Recht wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Der Investor kann das Haus zwar erwerben, die betroffenen Räume aber erst nach dem Tod der Verkäuferin frei nutzen oder vermieten.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Dingliches Wohnrecht als besondere Ausprägung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.
- § 1090 BGB – Allgemeine Regeln der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.
- § 1092 BGB – Beschränkte Übertragbarkeit des Rechts; das Erlöschen mit dem Tod des Berechtigten ergibt sich aus § 1090 Abs. 2 i. V. m. § 1061 BGB.