Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung

Im Zuge der Sanktionen gegen Russland nach 2022 hat der Gesetzgeber mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II eine zentrale Behörde geschaffen, um die bis dahin zersplitterte Zuständigkeit für Sanktionsdurchsetzung zu bündeln. Die ZfS hat unter anderem folgende Aufgaben:

• Aufbau und Betrieb eines Immobilientransaktionsregisters, in dem Immobiliengeschäfte sanktionierter Personen erfasst werden können.
• Ermittlungen zu Vermögenswerten sanktionierter Personen, einschließlich Immobilien.
• Durchsetzung von Einfrierungsmaßnahmen (Verbot, über gesperrtes Vermögen zu verfügen).
• Koordination mit anderen Behörden (Zoll, BaFin, FIU, Landesbehörden) bei der Sanktionsdurchsetzung.

Für Immobilienmakler ergeben sich daraus mehrere Berührungspunkte:

• Makler sind als Verpflichtete nach dem GwG ohnehin verpflichtet, Vertragsparteien gegen EU-Sanktionslisten abzugleichen (Sanktionslistenprüfung), bevor ein Geschäft vermittelt wird.
• Stellt ein Makler fest, dass eine gelistete Person an einer Immobilientransaktion beteiligt ist oder beteiligt sein soll, darf das Geschäft nicht durchgeführt werden; zusätzlich bestehen Melde- und Auskunftspflichten gegenüber den zuständigen Behörden, zu denen auch die ZfS zählen kann.
• Die ZfS kann von Maklern und anderen Beteiligten Auskünfte zu Immobilientransaktionen verlangen, wenn ein Sanktionsbezug vermutet wird.
• Verstöße gegen Sanktionsvorschriften sind eigenständig – neben dem GwG – straf- und bußgeldbewehrt und können empfindliche Sanktionen für Makler und Geschäftsführung nach sich ziehen.

Ein Makler soll eine Villa für eine Gesellschaft vermitteln, deren wirtschaftlich Berechtigter auf der EU-Sanktionsliste steht. Der Makler erkennt dies bei der Sanktionslistenprüfung, bricht die Geschäftsanbahnung ab und informiert die zuständigen Behörden – im Ernstfall kann auch die Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung ermittelnd tätig werden, etwa wenn Vermögenswerte verschleiert werden sollen.