Immobilienmakler als Verpflichteter
Auch: §2 Abs. 1 Nr. 14 GwG · GwG-Verpflichteter
Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG zählen Immobilienmakler zu den "Verpflichteten" des Geldwäschegesetzes – also zu Berufsgruppen, die aufgrund ihrer Nähe zu großvolumigen Vermögenstransaktionen besonderen gesetzlichen Präventionspflichten unterliegen. Das gilt für jeden gewerblichen Makler, unabhängig von Betriebsgröße oder Rechtsform.
Ausführliche Erklärung
Die Aufnahme der Immobilienmakler in den Kreis der GwG-Verpflichteten erfolgte, weil der Immobilienmarkt als besonders anfällig für Geldwäsche gilt: Hohe Transaktionswerte, oft bargeldnahe oder komplexe Finanzierungsstrukturen und internationale Käuferschaften erleichtern die Verschleierung illegaler Vermögenswerte. Wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Miet- oder Pachtverträgen über Grundstücke oder Räume vermittelt, ist Verpflichteter – unabhängig davon, ob es sich um ein Einzelbüro oder eine Franchise-Kette handelt.
Aus dem Verpflichtetenstatus ergeben sich insbesondere:
- Risikomanagement (§ 4 GwG i. V. m. § 5 GwG): Risikoanalyse des eigenen Geschäftsbetriebs, angepasst an Kundenstruktur, Objektarten, Regionen, zu dokumentieren und regelmäßig zu überprüfen.
- Interne Sicherungsmaßnahmen (§ 6 GwG): Bestellung eines Geldwäschebeauftragten (ab bestimmter Unternehmensgröße), Schulung der Mitarbeiter, Erstellung von Arbeitsanweisungen.
- Sorgfaltspflichten (§§ 10 ff. GwG): Identifizierung, Feststellung wirtschaftlich Berechtigter, kontinuierliche Überwachung.
- Meldepflichten (§ 43 GwG): unverzügliche Verdachtsmeldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) bei Anhaltspunkten für Geldwäsche.
- Aufsicht: Die Einhaltung wird von den jeweiligen Landesbehörden (Gewerbeaufsichtsämter, in manchen Bundesländern die Bezirksregierungen) kontrolliert; Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 150.000 Euro (bei einfachen Verstößen) bzw. bis zu 1 Mio. Euro oder mehr bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen geahndet werden.
- Wichtig für die Maklerpraxis: Die Pflichten gelten für jedes einzelne Geschäft, nicht nur für "große" Transaktionen – auch der Verkauf einer kleinen Eigentumswohnung löst die vollen Sorgfaltspflichten aus. Bei Vermietungen gilt eine Bagatellgrenze von 10.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einzelmakler mit einem Büro und zwei Angestellten ist ebenso Verpflichteter wie eine bundesweite Maklerkette. Beide müssen eine Risikoanalyse vorhalten, Kunden identifizieren und verdächtige Transaktionen der FIU melden – unabhängig von der Unternehmensgröße.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG – Definiert Immobilienmakler als Verpflichtete.
- § 4 GwG – Pflicht zu einem angemessenen Risikomanagement (Rahmenvorschrift).
- § 5 GwG – Pflicht zur (dokumentierten) Risikoanalyse.
- § 6 GwG – Interne Sicherungsmaßnahmen.
- § 10 GwG – Allgemeine Sorgfaltspflichten.
- § 43 GwG – Meldepflicht bei Verdachtsfällen.