Zustimmungsklage bei Mieterhöhung
Auch: §558b BGB · Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung
Stimmt der Mieter einem formell und materiell berechtigten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist zu, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen. Das Gericht prüft dann, ob die verlangte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Ausführliche Erklärung
Möchte ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, muss er dies nach § 558a BGB in Textform begründet gegenüber dem Mieter erklären (Mieterhöhungsverlangen). Dem Mieter steht dafür eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zu (§ 558b Abs. 2 BGB).
Zentrale Punkte für die Maklerpraxis:
- Klagefrist: Stimmt der Mieter nicht oder nicht vollständig zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Versäumt er diese Frist, muss er ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen.
- Gegenstand der gerichtlichen Prüfung: Das Gericht prüft sowohl die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (Begründung, Textform, Wartefristen) als auch materiell, ob die verlangte Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze liegt.
- Beweislast: Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die verlangte Miete ortsüblich ist – häufig durch Bezugnahme auf einen (qualifizierten) Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
- Rückwirkung: Stimmt das Gericht der Klage zu, wirkt die Mieterhöhung ab dem Zeitpunkt, zu dem sie bei fristgerechter Zustimmung des Mieters wirksam geworden wäre – regelmäßig ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
- Kostenrisiko: Da das gerichtliche Verfahren Zeit- und Kostenaufwand bedeutet, wird in der Praxis oft zunächst versucht, außergerichtlich eine Einigung zu erzielen; Makler können hier vermittelnd zwischen den Parteien wirken.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Vermietern zur Mietanpassung sollte auf die strikte Einhaltung der Form- und Fristvorgaben hingewiesen werden, da formale Fehler im Erhöhungsverlangen die Zustimmungsklage von vornherein aussichtslos machen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter verlangt unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel eine Erhöhung der Nettokaltmiete von 800 auf 900 Euro. Der Mieter reagiert innerhalb der Überlegungsfrist nicht. Der Vermieter erhebt daraufhin fristgerecht Zustimmungsklage. Das Gericht stellt anhand des Mietspiegels fest, dass 900 Euro der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen und innerhalb der Kappungsgrenze liegen, und verurteilt den Mieter zur Zustimmung.
Rechtsgrundlage
- § 558 BGB – Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- § 558a BGB – Form- und Begründungsanforderungen an das Mieterhöhungsverlangen.
- § 558b BGB – Zustimmungsfrist des Mieters und Klagefrist des Vermieters bei verweigerter Zustimmung.