Zuwendungsnießbrauch
Auch: Zugewendeter Nießbrauch
Beim Zuwendungsnießbrauch bestellt ein Eigentümer einer Immobilie zugunsten einer anderen Person (z. B. eines Kindes, Elternteils oder Ehegatten) ein neues Nießbrauchsrecht, ohne dabei das Eigentum selbst zu übertragen. Der Nießbraucher erhält damit das Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten und die Erträge zu ziehen – der Eigentümer bleibt jedoch Eigentümer.
Ausführliche Erklärung
Der Zuwendungsnießbrauch ist das Gegenstück zum Vorbehaltsnießbrauch: Während beim Vorbehaltsnießbrauch der bisherige Eigentümer sich bei einer Schenkung oder Übertragung das Nutzungsrecht zurückbehält, wird beim Zuwendungsnießbrauch das Nutzungsrecht neu und zusätzlich einer dritten Person eingeräumt, die zuvor kein Recht an der Immobilie hatte.
Praxisrelevanz für Makler und steuerliche Gestaltung:
- Steuerliche Motivation: Häufig bestellen Eltern zugunsten volljähriger Kinder einen Zuwendungsnießbrauch an einer vermieteten Immobilie, um Mieteinnahmen auf eine Person mit niedrigerem persönlichen Steuersatz zu verlagern (Einkünfteverlagerung nach § 21 EStG). Das Kind versteuert dann die Mieteinnahmen, kann aber auch Abschreibungen (AfA) und Werbungskosten geltend machen, sofern es diese wirtschaftlich trägt.
- Bestellung: Der Zuwendungsnießbrauch wird durch notariell zu beurkundende Einigung und Eintragung im Grundbuch (Abteilung II) bestellt (§§ 1030, 873 BGB). Ohne Grundbucheintragung entsteht kein wirksamer dinglicher Nießbrauch.
- Schenkungsteuer: Die unentgeltliche Bestellung eines Zuwendungsnießbrauchs ist eine steuerpflichtige Schenkung; der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach § 14 BewG unter Berücksichtigung von Lebensalter und Vervielfältiger berechnet und mindert bzw. begründet die Schenkungsteuerbemessungsgrundlage.
- Vermarktung: Für Makler relevant, wenn eine mit einem Zuwendungsnießbrauch belastete Immobilie verkauft werden soll – der Nießbraucher muss dem Verkauf zustimmen bzw. das Recht bleibt gegenüber dem Käufer bestehen, sofern es nicht gelöscht wird. Das mindert den erzielbaren Verkaufspreis erheblich.
- Abgrenzung: Der Zuwendungsnießbrauch kann zeitlich befristet (befristeter Nießbrauch) oder auf Lebenszeit bestellt werden; steuerlich wird bei kurzen Laufzeiten (unter 10 Jahren) häufig ein Gestaltungsmissbrauch geprüft (§ 42 AO).
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter, Eigentümerin einer vermieteten Eigentumswohnung, bestellt zugunsten ihres studierenden Sohnes für zehn Jahre einen Zuwendungsnießbrauch. Der Sohn erhält ab Eintragung im Grundbuch die Mieteinnahmen und versteuert sie mit seinem niedrigen persönlichen Steuersatz, während die Mutter Eigentümerin bleibt und die Wohnung nach Ablauf der zehn Jahre wieder selbst vollständig verwalten kann.
Rechtsgrundlage
- § 1030 BGB – Begriffsbestimmung des Nießbrauchs als umfassendes Nutzungsrecht.
- § 873, § 1059 BGB – Bestellung durch Einigung und Grundbucheintragung; grundsätzliche Unübertragbarkeit des Nießbrauchs.
- § 21 EStG – Einkommensteuerliche Zurechnung der Mieteinkünfte (Vermietung und Verpachtung) beim Nießbraucher.
- § 14 BewG, § 7 ErbStG – Bewertung und Schenkungsteuerpflicht der unentgeltlichen Nießbrauchsbestellung.
- § 42 AO – Prüfung des Gestaltungsmissbrauchs bei kurzfristigen oder atypischen Konstruktionen.