Zwischenmieter
Auch: Untervermieter mit Weitervermietungsrecht
Der Zwischenmieter ist Mieter eines Objekts gegenüber dem Eigentümer und zugleich Vermieter gegenüber einem oder mehreren Endmietern. Er tritt also in einer Doppelrolle auf und trägt regelmäßig das wirtschaftliche Risiko der Weitervermietung.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Zwischenmieter beschreibt die Rechtsstellung der Person oder des Unternehmens innerhalb einer Zwischenmiete (siehe dort). Für die Praxis sind folgende Punkte wichtig:
- Rechtsverhältnis zum Eigentümer: Der Zwischenmieter ist regulärer Mieter mit allen Rechten und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag (Mietzahlung, Instandhaltungspflichten laut Vertrag, Rückgabe bei Vertragsende). Eine Untervermietung bedarf – sofern nicht im Hauptmietvertrag ausdrücklich erlaubt – der Zustimmung des Eigentümers (§ 540 BGB) oder ergibt sich aus dem Vertragszweck bei gewerblicher Zwischenvermietung von vornherein.
- Rechtsverhältnis zum Endmieter: Der Zwischenmieter schließt eigene Mietverträge mit den Endnutzern ab und ist diesen gegenüber alleiniger Vertragspartner – Rechte und Pflichten aus dem Mietrecht (Kaution, Mängelrechte, Kündigungsschutz) bestehen ausschließlich im Verhältnis Zwischenmieter–Endmieter.
- Risikoverteilung: Der Zwischenmieter trägt das Leerstandsrisiko gegenüber dem Eigentümer, kann jedoch durch Preisaufschläge, Möblierung und Zusatzservices (All-inclusive-Miete) eine Marge erwirtschaften. Bei gewerblichen Anbietern (Corporate Housing, Relocation-Dienstleister) ist dies ein etabliertes Geschäftsmodell.
- Kündigungsfolgen: Endet das Hauptmietverhältnis (etwa durch ordentliche Kündigung des Eigentümers gegenüber dem Zwischenmieter), endet grundsätzlich auch das Recht des Zwischenmieters zur Gebrauchsüberlassung. War der Hauptmietvertrag jedoch von vornherein auf gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken angelegt, tritt der Eigentümer nach § 565 BGB kraft Gesetzes in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein – dieser ist dann vor dem Verlust der Wohnung geschützt. Nur bei rein privater Zwischenmiete ohne gewerblichen Weitervermietungszweck ist der Endmieter dem Eigentümer gegenüber regelmäßig nicht geschützt.
- Haftung: Der Zwischenmieter haftet dem Eigentümer für Schäden, die durch den Endmieter verursacht werden, sowie für vertragswidrigen Gebrauch, da er selbst Vertragspartner des Hauptmietvertrags bleibt.
- Maklerrelevanz: Bei der Vermittlung an einen gewerblichen Zwischenmieter (z. B. Wohnungsgesellschaft, Serviced-Apartment-Betreiber) sollte der Makler den Eigentümer über die Weitervermietungsabsicht informieren und im Mietvertrag eine ausdrückliche Untervermietungserlaubnis mit klaren Konditionen (Höchstmietzins, Nutzungsart, Haftungsfragen) vereinbaren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Relocation-Unternehmen tritt als Zwischenmieter auf: Es mietet vom Wohnungseigentümer eine Wohnung langfristig an und vermietet sie an wechselnde internationale Fachkräfte für jeweils wenige Monate weiter. Gegenüber dem Eigentümer bleibt das Unternehmen durchgehend verantwortlich für Mietzahlung und Zustand der Wohnung, unabhängig davon, welcher Endmieter sie gerade nutzt.
Rechtsgrundlage
- § 540 BGB – Erfordernis der Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung an Dritte.
- § 553 BGB – Anspruch auf Untervermietungserlaubnis bei berechtigtem Interesse des Mieters.
- § 565 BGB – Gesetzlicher Eintritt des Eigentümers in das Mietverhältnis mit dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses, sofern dieses von vornherein auf gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken angelegt war.