Zwischenzähler
Auch: Unterzähler · Zwischenzählung
Ein Zwischenzähler (auch Unterzähler genannt) ist ein zusätzlicher Verbrauchszähler, der hinter dem offiziellen Hauptzähler des Energieversorgers installiert wird, um den Verbrauch einzelner Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder Verbrauchsstellen (z. B. eine Gewerbeeinheit im Wohnhaus, eine Außenwasserzapfstelle oder einen Waschküchenanschluss) separat zu erfassen. Er dient der verursachergerechten Kostenverteilung innerhalb einer Liegenschaft.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist der Zwischenzähler vor allem bei gemischt genutzten Objekten und Mehrparteienhäusern relevant, in denen nicht jede Einheit über einen eigenen, vom Versorger abgerechneten Hauptzähler verfügt. Typische Anwendungsfälle:
- Gewerbe im Wohnhaus: Eine Gaststätte oder ein Laden im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses hat oft keinen eigenen Stromhauptzähler, sondern einen Zwischenzähler, über den der Vermieter den anteiligen Verbrauch verursachergerecht abrechnet.
- Gemeinschaftsanlagen: Waschküche, Sauna, Pool oder E-Ladepunkte in der Tiefgarage werden häufig über Zwischenzähler erfasst, um sie aus dem Allgemeinstrom herauszurechnen.
- Wasserzähler in Wohnungen: Da nicht jede Wohnung einen eigenen, geeichten Hauptwasserzähler hat, werden hier ebenfalls Zwischenzähler (Kaltwasserzähler) eingebaut, deren Werte anteilig zum Hauptzähler ins Verhältnis gesetzt werden.
Rechtlich sind Zwischenzähler – anders als die Hauptzähler des Versorgers – nicht eichrechtlich pflichtgebunden, sofern die Abrechnung mietvertraglich nur als Verteilerschlüssel dient und nicht direkt gegenüber dem Versorger abgerechnet wird. Der Vermieter darf die anhand von Zwischenzählern ermittelten Werte gemäß § 556 Abs. 3 BGB als Grundlage der Betriebskostenabrechnung verwenden, muss dies aber nachvollziehbar und plausibel darlegen (Grundsatz von Treu und Glauben, § 259 BGB). Bei Heizkosten und Warmwasser sind zusätzlich die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung zu beachten – dort übernehmen Zwischenzähler häufig die Funktion der "Erfassungsgeräte" im Sinne der HeizkostenV.
Praxishinweise für den Makler:
- Beim Verkauf oder der Vermietung von Gewerbeeinheiten in Wohnhäusern sollte geklärt werden, ob ein Zwischenzähler vorhanden ist und wie die Ablesung/Abrechnung organisiert ist.
- Fehlt ein Zwischenzähler bei gemischter Nutzung, drohen Streitigkeiten über die Kostenverteilung – ein wichtiger Punkt für die Objektübergabe und die Nebenkostenkalkulation.
- Wartung, Ablesung und ggf. Miete für Zwischenzähler können selbst umlagefähige Betriebskosten darstellen (vgl. Zählermiete).
Beispiel aus der Praxis
In einem Mehrfamilienhaus befindet sich im Erdgeschoss ein Frisörsalon. Da der Salon keinen eigenen Stromhauptanschluss hat, wurde ein Zwischenzähler zwischen dem Hauptzähler des Hauses und dem Stromkreis des Salons installiert. Der Vermieter liest diesen Zwischenzähler jährlich ab und stellt dem Gewerbemieter den entsprechenden Anteil am Gesamtstromverbrauch in Rechnung.
Rechtsgrundlage
- § 556 BGB – Grundlage für die Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten, einschließlich verbrauchsabhängiger Verteilung anhand von Zwischenzählern.
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – zwingende Vorgaben zur Verbrauchserfassung bei Heizung und Warmwasser, teils über Zwischenzähler umgesetzt.
- § 259 BGB – Pflicht zur nachvollziehbaren, geordneten Abrechnung gegenüber dem Zahlungspflichtigen.