25-Prozent-Schwelle
Auch: Kontrollschwelle · Beteiligungsschwelle
Die 25-Prozent-Schwelle ist der gesetzlich festgelegte Grenzwert, ab dem eine natürliche Person, die mittelbar oder unmittelbar Anteile oder Stimmrechte an einer Gesellschaft hält, als deren wirtschaftlich Berechtigter gilt. Für Immobilienmakler ist sie zentral, wenn Käufer oder Verkäufer als Gesellschaft (z. B. GmbH) auftreten.
Ausführliche Erklärung
Nach § 3 Abs. 2 GwG gilt bei juristischen Personen des Privatrechts, die nicht an einem organisierten Markt notiert sind, jede natürliche Person als wirtschaftlich Berechtigter, die:
- unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 % der Kapitalanteile hält,
- mehr als 25 % der Stimmrechte kontrolliert, oder
- auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt (z. B. über Gesellschaftervereinbarungen, Stimmbindungsverträge).
Bei mittelbarer Beteiligung über mehrstufige Gesellschaftsketten wird die Schwelle durch Multiplikation der jeweiligen Beteiligungsquoten entlang der Kette ermittelt. Für Personengesellschaften (z. B. KG) gelten abweichende Zurechnungsregeln – persönlich haftende Gesellschafter sind unabhängig von ihrer Kapitalquote regelmäßig als wirtschaftlich Berechtigte relevant.
Für den Makler ist die Schwelle bei der Identifizierung von Vertragsparteien praxisrelevant: Tritt als Käufer oder Verkäufer eine Gesellschaft auf, muss der Makler im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten prüfen, welche natürlichen Personen oberhalb der 25-Prozent-Schwelle stehen, und diese zusätzlich zum gesetzlichen Vertreter identifizieren. Lässt sich kein wirtschaftlich Berechtigter anhand der Schwelle ermitteln, tritt ersatzweise der gesetzliche Vertreter (Geschäftsführer) als fiktiver wirtschaftlich Berechtigter an dessen Stelle. Als Nachweis dient regelmäßig ein aktueller Transparenzregisterauszug.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt den Verkauf eines Mehrfamilienhauses an eine Projektentwicklungs-GmbH. Ein Gesellschafter hält 30 % der Geschäftsanteile – er überschreitet die 25-Prozent-Schwelle und muss als wirtschaftlich Berechtigter identifiziert werden. Drei weitere Gesellschafter halten je nur 10 % und bleiben unterhalb der Schwelle; sie werden nicht gesondert erfasst, sofern keine anderweitige Kontrolle (z. B. Stimmbindungsvertrag) vorliegt.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 GwG – Definition des wirtschaftlich Berechtigten bei juristischen Personen über die 25-Prozent-Schwelle für Kapitalanteile und Stimmrechte.
- § 3 Abs. 2 GwG (Satz 5) – Auffangregelung zum fiktiven wirtschaftlich Berechtigten: Kann trotz umfassender Prüfung kein wirtschaftlich Berechtigter ermittelt werden, gilt der gesetzliche Vertreter, der geschäftsführende Gesellschafter oder der Partner des Vertragspartners als wirtschaftlich Berechtigter.