Altbausanierung
Auch: Sanierung von Altbauten · Bestandssanierung
Altbausanierung bezeichnet die umfassende bauliche, technische und energetische Instandsetzung eines Altbaus – also eines meist vor 1949 errichteten Gebäudes –, um es an heutige Wohnkomfort-, Sicherheits- und Energieeffizienzstandards anzupassen, ohne dabei zwingend die charakteristische historische Bausubstanz zu beseitigen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Altbausanierung sowohl beim Verkauf sanierungsbedürftiger Objekte als auch bei der Vermarktung bereits sanierter Altbauten ein zentrales Thema, da sie Wert, Zielgruppe und Vermarktungsstrategie maßgeblich beeinflusst:
- Typische Maßnahmenbereiche: Dach- und Fassadendämmung, Fenstertausch, Erneuerung von Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen, Beseitigung von Schadstoffen (Asbest, Blei in alten Leitungen), statische Ertüchtigung sowie ggf. Grundrissänderungen zur Anpassung an moderne Wohnbedürfnisse.
- Energetische Anforderungen: Werden im Zuge einer Altbausanierung Bauteile ohnehin erneuert (z. B. Dach, oberste Geschossdecke, Heizkessel), greifen die Nachrüst- und Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG); bei einem Eigentümerwechsel entfallen zudem bestimmte Bestandsschutzregelungen für den bisherigen Eigentümer, sodass Nachrüstpflichten regelmäßig innerhalb einer gesetzlichen Frist nach Eigentumsübergang zu erfüllen sind.
- Denkmalschutz: Ein erheblicher Teil sanierungswürdiger Altbauten steht unter Denkmalschutz oder liegt in einem Ensembleschutzgebiet. Sanierungsmaßnahmen sind dann genehmigungspflichtig und müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden; im Gegenzug eröffnen sich steuerliche Sonderabschreibungen für Sanierungskosten an denkmalgeschützten oder in Sanierungsgebieten liegenden Gebäuden.
- Genehmigungsfragen: Rein technische Sanierungsmaßnahmen (z. B. Heizungstausch, Innendämmung) sind meist verfahrensfrei, während Eingriffe in die Kubatur (Anbauten, Dachgauben) oder eine Nutzungsänderung nach der jeweiligen Landesbauordnung baugenehmigungspflichtig sein können.
- Finanzierung und Förderung: Energetische Teilaspekte einer Altbausanierung können durch KfW- oder BAFA-Förderprogramme unterstützt werden; die Förderfähigkeit hängt vom erreichten energetischen Standard und der Art der Maßnahme ab.
- Wertsteigerung und Vermarktung: Eine fachgerecht sanierte Altbauwohnung erzielt regelmäßig deutlich höhere Preise als ein unsanierter Vergleichsbau in gleicher Lage; umgekehrt sollte bei unsanierten Objekten der Sanierungsbedarf transparent im Exposé kommuniziert werden, um Haftungsrisiken wegen unzureichender Aufklärung zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor erwirbt ein unsaniertes Gründerzeithaus mit veralteter Heizung und ungedämmter Fassade. Im Rahmen der Altbausanierung werden Dach und Fassade gedämmt, die Heizungsanlage erneuert und die historische Stuckdecke im Treppenhaus erhalten. Da das Gebäude denkmalgeschützt ist, stimmt der Investor die Maßnahmen vorab mit der Denkmalschutzbehörde ab und nutzt anschließend die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungskosten.
Rechtsgrundlage
- §§ 47 ff. GEG – Energetische Mindestanforderungen und Nachrüstpflichten bei Sanierung von Bestandsgebäuden.
- Landesbauordnungen – Genehmigungspflicht für bauliche Eingriffe, die über reine Instandsetzung hinausgehen.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden zusätzlich das Denkmalschutzrecht der Länder.