Angebot

Jeder Vertrag – auch der Immobilienkaufvertrag – entsteht durch zwei sich deckende Willenserklärungen: Angebot und Annahme. Damit eine Erklärung als Angebot gilt, muss sie inhaltlich so bestimmt sein, dass der Empfänger nur noch zustimmen muss; fehlt es an dieser Bestimmtheit (z. B. bei einer unverbindlichen Anfrage „Wären Sie an einem Verkauf interessiert?"), handelt es sich rechtlich um eine bloße Aufforderung zur Abgabe eines Angebots (invitatio ad offerendum), nicht um ein Angebot selbst.

Wer ein Angebot abgibt, ist grundsätzlich daran gebunden (§ 145 BGB) – er kann es nicht beliebig widerrufen, sobald es dem Empfänger zugegangen ist, es sei denn, er hat die Bindung ausdrücklich ausgeschlossen (etwa durch den Zusatz „freibleibend" oder „ohne Obligo"). Die Bindungswirkung endet, wenn das Angebot abgelehnt wird, die Annahmefrist nach § 147 BGB verstreicht, oder wenn eine gesetzte Frist ergebnislos abläuft.

Im Immobilienbereich sind mündliche oder schriftliche „Kaufangebote" vor der notariellen Beurkundung rechtlich meist noch keine bindenden Angebote im Sinne des § 145 BGB, da der Grundstückskaufvertrag insgesamt der notariellen Form bedarf (§ 311b BGB) – ein formloses Angebot zum Grundstückskauf entfaltet daher regelmäßig keine Bindungswirkung. Reservierungsvereinbarungen und unverbindliche Kaufabsichtserklärungen dienen in der Praxis dazu, Verhandlungsstände festzuhalten, ohne bereits einen bindenden Antrag im Rechtssinne abzugeben.

Ein Kaufinteressent teilt dem Makler schriftlich mit: „Ich biete 385.000 Euro für die Eigentumswohnung XY und möchte den Vertrag bis zum 15. des Monats notariell beurkunden lassen." Das ist ein konkretes, bestimmtes Angebot. Sagt der Verkäufer zu, ist damit – vorbehaltlich der notariellen Form für den eigentlichen Grundstücksvertrag – Einigkeit über die Vertragsbedingungen erzielt.