Anschlussfinanzierungsberatung

Für Makler ist dieses Thema vor allem im Rahmen der Bestandskundenbetreuung relevant, etwa wenn Eigentümer Jahre nach dem Kauf erneut Beratungsbedarf haben oder ein Verkauf ansteht, während noch eine Anschlussfinanzierung offen ist. Wichtige Aspekte:

• Prolongation: Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der bisherigen Bank zu neuen, meist von der Bank vorgeschlagenen Konditionen. Bequem, aber nicht immer die günstigste Option.
• Umschuldung (Forward- oder direkter Bankwechsel): Ablösung des bestehenden Darlehens durch ein neues bei einer anderen Bank. Erfordert eine neue Grundschuldbestellung oder -abtretung und verursacht ggf. zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten, kann sich aber bei besseren Zinskonditionen lohnen.
• Forward-Darlehen: Zinssicherung bis zu 5 Jahre im Voraus für die Zeit nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung, gegen einen Zinsaufschlag – sinnvoll, wenn steigende Zinsen erwartet werden.
• Timing: Banken bieten Prolongationsangebote meist 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung an; ein Vergleich mit anderen Anbietern lohnt sich in der Regel schon 2–3 Jahre vorher, insbesondere bei Forward-Darlehen.
• Praxisrelevanz für den Makler: Wer eine Immobilie mit laufender Finanzierung verkaufen möchte, muss wissen, dass eine vorzeitige Ablösung des Darlehens außerhalb der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann (§ 490 Abs. 2 BGB) – ein Punkt, den er in der Verkaufsberatung ansprechen sollte.
• Sondertilgungsrechte und Restschuld: Die Höhe der bei Ablauf verbleibenden Restschuld hängt von Tilgungssatz und eventuell genutzten Sondertilgungen ab und beeinflusst die Konditionen der Anschlussfinanzierung maßgeblich.

Die Zinsbindung eines Eigentümers läuft in 18 Monaten aus, die Restschuld beträgt noch 180.000 Euro. Der Makler empfiehlt, frühzeitig ein Forward-Darlehen zu vergleichen, um sich das aktuell niedrige Zinsniveau zu sichern, statt das automatische Prolongationsangebot der Hausbank unbesehen anzunehmen.