Anschlussmietvertrag
Auch: Rückmietvertrag · Folgemietvertrag
Ein Anschlussmietvertrag ist der Mietvertrag, der beim Rückmietverkauf (Sale-and-Rent-Back) zwischen dem bisherigen Eigentümer als neuem Mieter und dem Käufer als neuem Vermieter abgeschlossen wird. Er regelt, zu welchen Konditionen der Verkäufer nach dem Verkauf weiter in der Immobilie wohnen bleiben kann.
Ausführliche Erklärung
Beim Rückmietverkauf verkauft der Eigentümer seine selbstgenutzte Immobilie, möchte aber – anders als beim klassischen Verkauf mit Räumung – weiterhin darin wohnen bleiben, häufig um Liquidität freizusetzen (z. B. für Erbauseinandersetzung, Pflegefinanzierung oder Altersvorsorge), ohne umziehen zu müssen. Der Anschlussmietvertrag wird parallel zum Kaufvertrag verhandelt und meist notariell in Bezug genommen oder als gesonderter Vertrag gleichzeitig mit der Beurkundung unterschrieben.
Für den Makler sind folgende Punkte entscheidend:
- Miethöhe: Wird meist an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert; eine deutlich zu niedrige Miete kann den Kaufpreis mindern (verdeckte Gegenleistung), eine zu hohe Miete kann die Rentabilität für den Käufer/Investor gefährden.
- Laufzeit und Kündigungsschutz: Auch beim Anschlussmietvertrag gilt der reguläre Mieterschutz (§ 573 BGB, Eigenbedarfskündigung nur mit gesetzlicher Frist und berechtigtem Interesse). Verkäufer sollten sich nicht auf mündliche Zusagen "lebenslangen Wohnens" verlassen, sondern auf klare vertragliche Regelungen (z. B. Staffelmiete, Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption oder unbefristeter Vertrag) bestehen.
- Instandhaltungspflichten: Nach dem Verkauf trägt grundsätzlich der neue Eigentümer als Vermieter die Instandhaltungslast; dies sollte im Anschlussmietvertrag klar von etwaigen Regelungen im Kaufvertrag abgegrenzt werden.
- Verkaufsargument für Investoren: Ein bereits vorhandener, bonitätsstarker Mieter (der ehemalige Eigentümer) kann für Kapitalanleger attraktiv sein, da das Vermietungsrisiko entfällt.
Der Makler sollte darauf achten, dass Kaufpreis und Miethöhe unabhängig voneinander marktgerecht verhandelt werden, um spätere Streitigkeiten oder steuerliche Nachfragen (verdeckte Schenkung, unangemessene Gestaltung) zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Rentnerehepaar verkauft sein Einfamilienhaus an einen Kapitalanleger für 480.000 Euro und vereinbart im gleichen Zug einen unbefristeten Anschlussmietvertrag mit einer ortsüblichen Miete von 1.400 Euro monatlich. Das Ehepaar bleibt wohnen, erhält jedoch den Kaufpreis sofort ausgezahlt und kann ihn zur Aufstockung der Rente nutzen.
Rechtsgrundlage
- §§ 535 ff. BGB – Allgemeines Mietrecht, gilt uneingeschränkt für den Anschlussmietvertrag.
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur bei berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf), schützt den früheren Eigentümer als neuen Mieter.