Rückmietverkauf

Der Rückmietverkauf (auch "Sale-and-Rent-Back" genannt, im Gewerbebereich als "Sale-and-Lease-Back") ist vor allem für ältere Eigentümer oder Eigentümer in finanziellen Engpässen interessant, die zwar Kapital aus der Immobilie ziehen, aber nicht ausziehen möchten.

Praxisrelevante Punkte für den Makler:

• Motivation der Verkäufer: Häufig Liquiditätsbedarf (z. B. Pflegekosten, Schuldentilgung, Erbauseinandersetzung, Rentenaufstockung) bei gleichzeitigem Wunsch, im gewohnten Umfeld zu bleiben.
• Vertragskonstruktion: Notwendig sind zwei rechtlich getrennte, aber wirtschaftlich verknüpfte Verträge – der notarielle Kaufvertrag (§§ 433, 311b BGB) und ein Mietvertrag (§ 535 BGB), der idealerweise zeitgleich mit dem Kaufvertrag unterzeichnet oder zumindest verbindlich zugesagt wird. § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") schützt den Verkäufer als künftigen Mieter, sobald der Mietvertrag vor oder mit Eigentumsübergang besteht.
• Risiken für den Verkäufer: Der vereinbarte Kaufpreis liegt oft unter dem vollen Marktwert, da der Käufer das Objekt langfristig vermietet erwirbt und ein Renditeinteresse hat; zudem besteht das Risiko steigender Mieten nach Ablauf einer vereinbarten Mietpreisbindung oder bei unzureichend abgesicherten Kündigungsschutzklauseln.
• Wichtige Vertragsinhalte: Mietdauer (befristet oder unbefristet), Staffelmiete oder Indexmiete, Regelungen zu Instandhaltung und Modernisierung, Kündigungsausschluss zugunsten des Verkäufers/Mieters (z. B. lebenslanges Wohnrecht als Mietvertrag mit Kündigungsverzicht des Vermieters).
• Abgrenzung zur Immobilienverrentung: Beim reinen Rückmietverkauf erhält der Verkäufer den Kaufpreis meist als Einmalzahlung; bei der Immobilienrente/Leibrente erfolgt die Zahlung dagegen in wiederkehrenden Raten bis zum Lebensende, oft kombiniert mit einem Nießbrauch- oder Wohnrecht statt eines klassischen Mietverhältnisses.
• Beratungspflicht des Maklers: Wegen der finanziellen Tragweite (oft handelt es sich um ältere, wirtschaftlich schwächere Verkäufer) sollte der Makler auf eine unabhängige rechtliche und finanzielle Beratung des Verkäufers hinwirken und keine eigene Anlageberatung leisten.

Ein Ehepaar im Ruhestand verkauft sein abbezahltes Einfamilienhaus an einen Kapitalanleger, um mit dem Erlös Pflegekosten für einen Angehörigen zu finanzieren. Gleichzeitig schließt es einen unbefristeten Mietvertrag mit vertraglich vereinbartem Kündigungsausschluss des neuen Eigentümers ab, sodass es im vertrauten Haus wohnen bleiben kann.