Architektenvertrag

Bis 2017 wurde der Architektenvertrag als klassischer Werkvertrag nach den allgemeinen Regeln der §§ 631 ff. BGB behandelt. Mit der Reform des Bauvertragsrechts wurden ihm eigene Vorschriften gewidmet: Die §§ 650p bis 650t BGB regeln nun speziell den Architekten- und Ingenieurvertrag als eigenständigen Untertyp des Werkvertrags.

Kern der Regelung ist, dass der Architekt nicht bloß einen Katalog von Einzelleistungen abarbeiten muss, sondern die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele des Bauherrn zu erreichen hat – etwa ein funktionstaugliches, genehmigungsfähiges und wirtschaftlich realisierbares Bauwerk. Besonderheiten des Architektenrechts sind unter anderem:

• Zielfindungsphase: Bei größeren Vorhaben kann eine Vorplanung mit Kostenschätzung vereinbart werden, nach der der Bauherr entscheidet, ob und wie das Ziel weiterverfolgt wird.
• Sonderkündigungsrecht des Bauherrn, wenn er sich nach der Zielfindungsphase gegen die Fortsetzung entscheidet.
• Teilabnahmen von Planungs- und Überwachungsleistungen sind möglich, was für die Verjährung von Mängelansprüchen relevant ist.

Inhaltlich orientieren sich Architektenverträge in der Praxis häufig an den neun Leistungsphasen der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Die HOAI selbst ist jedoch reines Preisrecht (sie regelt Honorare, nicht Vertragspflichten) und wurde im Gesetzestext der §§ 650p ff. BGB bewusst nicht in Bezug genommen; die Vergütung kann frei vereinbart oder an der HOAI ausgerichtet werden.

Für Makler ist der Architektenvertrag vor allem bei Neubauprojekten und Bauträgermodellen relevant, etwa wenn sie Käufer über die Rollenverteilung zwischen Bauträger, Architekt und ausführenden Firmen aufklären.

Ein Bauherr beauftragt einen Architekten mit der Vollplanung eines Einfamilienhauses, orientiert an den Leistungsphasen 1 bis 9 der HOAI. Nach der Vorplanung entscheidet der Bauherr, das Vorhaben mit geänderter Grundrissgestaltung fortzuführen; die weiteren Leistungsphasen werden auf dieser Basis erbracht und honoriert.