Behaltensfrist Familienheim
Auch: Zehnjahresfrist Familienheim · Nachversteuerungsfrist Familienheim
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und unter bestimmten Voraussetzungen auch Kinder können ein selbstgenutztes Familienheim erbschaft- oder schenkungsteuerfrei erhalten. Diese Steuerbefreiung ist jedoch an die Bedingung geknüpft, dass der Erwerber die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt.
Ausführliche Erklärung
Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist eine der bedeutendsten Vergünstigungen im deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht und für Makler in der Nachlass- und Nachfolgeberatung von hoher Praxisrelevanz.
Unterschieden werden drei Fallgruppen:
- § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG: Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten/Lebenspartnern zu Lebzeiten – hier gilt keine Behaltensfrist und keine Flächenbegrenzung.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG: Erwerb des Familienheims von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten/Lebenspartner – hier gilt die zehnjährige Behaltensfrist, aber keine Flächenbegrenzung.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG: Erwerb des Familienheims von Todes wegen durch Kinder (oder Kinder verstorbener Kinder) – hier gelten sowohl die zehnjährige Behaltensfrist als auch eine Begrenzung der begünstigten Wohnfläche auf 200 m² (übersteigende Fläche ist anteilig steuerpflichtig).
Nachversteuerung bei Fristverstoß: Gibt der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre auf – etwa durch Verkauf, Vermietung oder dauerhaften Auszug ohne zwingenden Grund –, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer wird nachträglich festgesetzt.
Ausnahmen von der Nachversteuerung: Zwingende Gründe wie Tod, Pflegebedürftigkeit mit Unzumutbarkeit der Weiterführung des Haushalts oder vergleichbare Härtefälle führen nach der Rechtsprechung des BFH nicht zur Nachversteuerung, auch wenn die Immobilie dann verkauft oder vermietet wird.
Für Makler bedeutet dies: Wird ein geerbtes Familienheim vor Ablauf der zehn Jahre zum Verkauf angeboten, sollte im Beratungsgespräch frühzeitig auf mögliche steuerliche Konsequenzen hingewiesen werden – die endgültige steuerliche Bewertung ist aber stets Sache des Steuerberaters.
Beispiel aus der Praxis
Ein Sohn erbt von seinem verstorbenen Vater dessen selbstgenutztes Einfamilienhaus (180 m² Wohnfläche) und bezieht es fristgerecht selbst. Nach sieben Jahren zieht er aus beruflichen Gründen um und vermietet das Haus. Da kein zwingender Grund vorliegt, entfällt die ursprünglich gewährte Erbschaftsteuerbefreiung rückwirkend, und das Finanzamt setzt die Steuer auf den geerbten Grundbesitzwert nachträglich fest.
Rechtsgrundlage
- § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG – Steuerfreie Schenkung des Familienheims unter Ehegatten/Lebenspartnern.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG – Steuerfreier Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten/Lebenspartner, mit Zehnjahresfrist.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG – Steuerfreier Erwerb von Todes wegen durch Kinder, mit Zehnjahresfrist und 200-m²-Flächengrenze.