Beherbergungsbetrieb
Auch: Betrieb des Beherbergungsgewerbes
Ein Beherbergungsbetrieb ist eine Immobilie, die Gästen gegen Entgelt vorübergehende Unterkunft gewährt – etwa Hotels, Pensionen, Gästehäuser oder Hostels. Bauplanungsrechtlich bildet das Beherbergungsgewerbe eine eigenständige Nutzungsart, die in den Baugebietstypen der BauNVO unterschiedlich behandelt wird.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Beherbergungsbetrieb umfasst wirtschaftlich alle Immobilien, deren Zweck die entgeltliche, zeitlich befristete Unterbringung von Gästen ist – von einfachen Pensionen und Gästehäusern über Hostels bis zu klassifizierten Hotels. Anders als bei Dauerwohnraum handelt es sich rechtlich nicht um Wohnraummiete, sondern typischerweise um Beherbergungsverträge, die als gemischte Verträge Elemente von Miet-, Dienst- und Kaufvertragsrecht enthalten.
Bauplanungsrechtlich ist die Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben stark vom jeweiligen Baugebietstyp abhängig:
- In reinen Wohngebieten (WR) sind nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zulassungsfähig.
- In allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten sind Beherbergungsbetriebe regelmäßig als zulässige oder allgemein zulässige Nutzung vorgesehen.
- In Kerngebieten (MK) gehören Beherbergungsbetriebe nach § 7 BauNVO sogar zu den typischen, allgemein zulässigen Nutzungen.
- Der Baugebietstyp Urbanes Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO wurde 2017 eingeführt, um eine dichte Mischung aus Wohnen, Gewerbe und auch Beherbergung zu ermöglichen.
Für Makler und Investoren ist die genaue bauplanungsrechtliche Einordnung entscheidend, weil sie bestimmt, ob eine Umnutzung (z. B. von Wohnraum zu Boardinghouse oder Ferienwohnungen) genehmigungsfähig ist. Zudem sind gewerberechtliche Anforderungen (Gaststättengesetz bei Ausschank, Bauordnungsrecht zu Brandschutz und Rettungswegen, ggf. Zweckentfremdungsverbote in angespannten Wohnungsmärkten) zu beachten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor möchte in einem reinen Wohngebiet ein leerstehendes Einfamilienhaus in eine kleine Pension mit sechs Gästezimmern umwandeln. Da es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handelt, ist dies nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulassungsfähig, bedarf jedoch einer entsprechenden Befreiung bzw. Ausnahmegenehmigung der Bauaufsichtsbehörde.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO – ausnahmsweise Zulässigkeit kleiner Betriebe des Beherbergungsgewerbes in reinen Wohngebieten.
- § 4a BauNVO – Zulässigkeit in besonderen Wohngebieten (allgemein zulässig unter bestimmten Voraussetzungen).