Beiratshaftung

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WEG), etwa durch Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Stellungnahmen vor Beschlussfassungen. Diese Tätigkeit erfolgt üblicherweise ehrenamtlich und unentgeltlich, kann aber bei Pflichtverletzung eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Gemeinschaft auslösen.

Für Makler und potenzielle Beiratsmitglieder relevante Grundsätze:

• Haftungsmaßstab (§ 29 Abs. 3 WEG): Übt ein Beiratsmitglied sein Amt unentgeltlich aus, haftet es nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit; eine Euro-Grenze für eine noch als "unentgeltlich" geltende Vergütung sieht das Gesetz nicht vor. Bei geringfügiger (einfacher) Fahrlässigkeit greift das Haftungsprivileg, sodass keine Ersatzpflicht entsteht.
• Übliche Haftungsfälle: Unterlassene oder mangelhafte Prüfung von Rechnungen und Verträgen, fehlerhafte Empfehlungen an die Eigentümerversammlung, Untätigkeit bei erkennbaren Missständen des Verwalters.
• Kein Vertretungsorgan: Der Beirat ist kein gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft; für Erklärungen nach außen bleibt grundsätzlich der Verwalter zuständig, sodass die Haftung des Beirats meist im Innenverhältnis zur Gemeinschaft relevant wird.
• Versicherung: Viele Gemeinschaften schließen eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung (D&O-ähnlich) für Beiratsmitglieder ab, um das persönliche Haftungsrisiko abzufedern und die Bereitschaft zur Amtsübernahme zu fördern.

Ein Beiratsmitglied prüft die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung nur oberflächlich und übersieht dabei doppelt abgerechnete Instandhaltungskosten in Höhe von 3.000 Euro, die der Gemeinschaft dadurch entstehen. Da das Mitglied sein Amt unentgeltlich ausübt und lediglich leicht fahrlässig gehandelt hat, haftet es aufgrund des Haftungsprivilegs aus § 29 Abs. 3 WEG nicht persönlich für den Schaden – anders läge der Fall bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Pflichtverletzung.