Beizulegender Zeitwert
Auch: Fair Value · IAS 40
Der beizulegende Zeitwert (englisch Fair Value) ist der Wert, zu dem eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in der Bilanz nach internationalen Rechnungslegungsstandards (insbesondere IAS 40) angesetzt wird. Er entspricht dem Preis, der zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern in einer gewöhnlichen Transaktion am Bewertungsstichtag erzielt würde.
Ausführliche Erklärung
Der beizulegende Zeitwert ist vor allem für Makler relevant, die mit institutionellen Anlegern, Immobilienfonds, REITs oder börsennotierten Immobiliengesellschaften zu tun haben, da diese ihre Bestandsimmobilien nach IFRS bilanzieren.
- Rechtlicher Rahmen: Nach IAS 40 ("Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien") können Unternehmen, die nach IFRS bilanzieren, ihre Renditeimmobilien wahlweise zu fortgeführten Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bilanzieren. Bei Wahl des Fair-Value-Modells müssen Wertänderungen jährlich erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst werden – anders als im deutschen HGB, wo grundsätzlich das strenge Anschaffungskostenprinzip mit Niederstwertprinzip gilt.
- Ermittlungsmethodik: IFRS 13 konkretisiert die Bewertungshierarchie: bevorzugt werden beobachtbare Marktpreise (Level 1/2), hilfsweise anerkannte Bewertungsverfahren wie das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) oder das Ertragswertverfahren (Level 3), wenn keine direkten Vergleichswerte existieren. In der Praxis kommt bei gewerblichen Bestandsimmobilien meist die DCF-Methode auf Basis prognostizierter künftiger Cashflows zum Einsatz.
- Abgrenzung zum Verkehrswert: Der beizulegende Zeitwert ist konzeptionell dem deutschen Verkehrswert (§ 194 BauGB) sehr ähnlich – beide zielen auf einen marktgerechten, objektivierten Wert ab. Unterschiede bestehen in Detailfragen der Bewertungsmethodik, Diskontierungsannahmen und Berücksichtigung von Transaktionskosten.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Betreuung institutioneller Investoren oder börsennotierter Immobiliengesellschaften kann der Makler mit Bewertungsgutachten konfrontiert werden, die explizit als "Fair Value nach IAS 40" bezeichnet sind. Wichtig ist zu wissen, dass diese Werte primär bilanziellen Zwecken dienen und nicht zwangsläufig mit einem realistischen Verkaufspreis identisch sein müssen, auch wenn die Methodik marktorientiert ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein börsennotierter Immobilienfonds hält ein Bürogebäude als Finanzinvestition und bilanziert es nach IAS 40 zum Fair-Value-Modell. Ein externer Gutachter ermittelt mittels DCF-Verfahren auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre und eines Diskontierungssatzes von 5,5 % einen beizulegenden Zeitwert von 12,4 Millionen Euro, der zum Bilanzstichtag in der Konzernbilanz ausgewiesen wird.
Rechtsgrundlage
- IAS 40 – Regelt die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach IFRS, einschließlich der Fair-Value-Bewertung.
- IFRS 13 – Definiert die einheitliche Bewertungshierarchie und Methodik zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts.
- § 255 Abs. 4 HGB – Enthält den deutschen handelsrechtlichen Begriff des beizulegenden Zeitwerts, der jedoch enger gefasst ist als der IFRS-Fair-Value-Ansatz.