Bereinigter Reinertrag
Auch: Nachhaltig erzielbarer Reinertrag
Der bereinigte Reinertrag ist der Reinertrag einer Immobilie, nachdem außergewöhnliche, einmalige oder nicht marktübliche Einflüsse (z. B. Leerstand durch Sanierung, überhöhte oder untypisch niedrige Mieten) herausgerechnet wurden. Er bildet die Grundlage für eine realistische, nachhaltige Ertragswertermittlung.
Ausführliche Erklärung
Im Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer vermieteten Immobilie maßgeblich aus dem Reinertrag (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) abgeleitet. Der tatsächlich erzielte Reinertrag eines Jahres kann jedoch durch Sondereinflüsse verzerrt sein, sodass er nicht die nachhaltig zu erwartende Ertragskraft widerspiegelt. Typische Bereinigungsanlässe sind:
- Marktunübliche Mieten: Deutlich über- oder unterdurchschnittliche Bestandsmieten (z. B. Altmietverträge weit unter Marktniveau, überhöhte Mieten an nahestehende Personen) werden auf ein marktübliches Niveau korrigiert.
- Vorübergehender Leerstand: Leerstand durch Mieterwechsel, Sanierungsmaßnahmen oder Vermarktungsphasen wird nicht als dauerhafter Ertragsausfall gewertet, sondern durch eine nachhaltige Vollvermietungsannahme ersetzt.
- Einmalige Kosten oder Erträge: Außerordentliche Instandsetzungskosten, Prozesskosten oder einmalige Nachzahlungen werden aus der laufenden Betrachtung herausgenommen.
- Betriebskostenumlagen: Nicht umlagefähige oder untypisch hohe Betriebskosten, die die Bewirtschaftungskosten verzerren, werden normalisiert.
Der bereinigte Reinertrag dient somit als Grundlage für eine objektive, nachhaltig erzielbare Ertragsgröße, die anschließend um die Bodenwertverzinsung reduziert und mit dem Vervielfältiger (abgeleitet aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer) zum Ertragswert des Gebäudes kapitalisiert wird.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Plausibilisierung von Verkaufspreisen für Renditeobjekte sollte der Makler prüfen, ob der ausgewiesene Reinertrag tatsächlich nachhaltig ist oder durch Sondereffekte (z. B. befristete Staffelmieten, kurzfristige Vollvermietung) verzerrt wird – dies ist ein häufiger Streitpunkt bei Investorenverkäufen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielte im letzten Jahr einen Reinertrag von 42.000 €, darin enthalten war jedoch eine einmalige Mietnachzahlung von 6.000 € sowie ein dreimonatiger Leerstand einer Einheit durch Mieterwechsel. Nach Bereinigung um diese Sondereffekte und Ansatz einer marktüblichen Vollvermietung ergibt sich ein bereinigter Reinertrag von 39.500 €, der der weiteren Ertragswertberechnung zugrunde gelegt wird.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – Regelt das Ertragswertverfahren, in dem der bereinigte Reinertrag die zentrale Ausgangsgröße bildet.
- § 185 BewG – Steuerliches Ertragswertverfahren im Rahmen der Bedarfsbewertung, das ebenfalls auf einem nachhaltig erzielbaren Reinertrag basiert.
- Keine eigenständige Legaldefinition der "Bereinigung"; sie folgt der Sachverständigenpraxis zur Herstellung einer nachhaltigen Ertragsgröße.